房地产行业月报：融资趋紧加速土地资源流向规模房企-20180605-川财证券-12页-1mb

融资趋紧加速土地资源流向规模房企

核心内容

2018年6月房地产行业月报指出，随着房地产行业利润空间收窄，行业正逐步回归资源主导模式，扩充土地储备成为房企快速扩张的主要手段。在销售百强房企中，土地储备集中度持续分化，TOP1-20房企新增货值占比超过50%，TOP11-20房企集中度也达到17%。这种趋势表明，行业资源正加速向头部房企集中。

主要观点

• 行业趋势：房地产行业利润空间收窄，房企更注重土地资源的获取，以实现规模扩张。
• 融资收紧：融资环境趋紧，规模房企凭借低成本融资、充足流动资金和多样化融资渠道占据优势。
• 高周转模式：房企在高销售额和高周转模式推动下，补充库存的意愿强烈。
• 强者恒强：行业资源进一步向规模房企集中，市场格局持续向头部企业倾斜。
• 投资建议：建议投资者关注万科A、招商蛇口、保利地产等龙头房企，以及荣盛发展、蓝光发展等二线房企。

关键信息

市场表现

• 上证综指：5月小幅上涨0.43%，收报3095.47点。
• 房地产板块：5月下跌5.12%，跌幅位居28个行业板块第5位。
• 个股表现：
  • 涨幅前三位：莱茵体育（+27.67%）、沙河股份（+27.09%）、中国国贸（+23.29%）。
  • 跌幅前三位：天业股份（-45.95%）、海德股份（-25.49%）、中航地产（-19.98%）。

估值情况

• 房地产板块市盈率：截至5月底为12.0倍，处于28个行业中的倒数第三位。
• 其他行业市盈率：国防军工（67.8倍）、计算机（55.4倍）、休闲服务（40.5倍）等板块估值较高。

商品房成交情况（5月）

• 30大中城市：商品房成交面积为1308.08万平方米，环比增加85.77万平方米。
  • 一线城市：成交面积268.93万平方米，环比增加68.34万平方米。
  • 二线城市：成交面积615.51万平方米，环比减少76.66万平方米。
  • 三线城市：成交面积423.64万平方米，环比增加94.08万平方米。

二手房成交情况（5月）

• 北京、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、无锡、成都、扬州、大连、南宁、南昌等城市二手房成交数据有所波动，部分城市表现活跃。

全国商品房价格与销售情况（5月）

• 重点城市成交量：29个重点城市成交环比微增3%，同比持平。
  • 一线城市：成交量环比上升25%，但同比下滑12%。
  • 二、三线城市：成交量同、环比均小幅上涨1%。
• 政策影响：调控政策向三四线城市倾斜，部分城市如成都、太原被约谈，调控力度加大。

行业动态

• 融资方式：房企主要依赖债券融资，4月份贷款担保和公司债券数额较大。
• 境外融资：截至2018年4月底，房企海外融资达233.2亿美元，同比上涨107%。
• 调控政策：2018年房地产调控政策频发，4月份全国发布33次调控政策，涉及25个城市，调控重点从一二线向三四线城市转移。
• 租赁住房发展：合肥等城市推出租赁住房用地，加强租赁市场建设。

公司动态

• 招商蛇口：2018年4月签约销售面积61.36万平方米，同比增加18.82%；签约销售金额103.96亿元，同比增加32.77%。1-4月累计签约销售面积210.21万平方米，同比增加11.27%；签约销售金额417.04亿元，同比增加21.44%。
• 万科A：4月签约销售面积257.6万平方米，签约销售金额418.9亿元；1-4月累计签约销售面积1305.8万平方米，签约销售金额1961.5亿元。
• 保利地产：4月签约面积210.41万平方米，签约金额324.65亿元；1-4月累计签约面积803.17万平方米，签约金额1193.97亿元。
• 金地集团：4月签约面积63.2万平方米，签约金额105.1亿元；1-4月累计签约面积215.6万平方米，签约金额366.2亿元。
• 新城控股：公布利润分配方案，每股派发现金红利0.81元，共计派发18.28亿元。

风险提示

• 宏观经济风险：国内外经济形势变化可能影响房地产行业整体表现。
• 房贷政策风险：若房贷政策大幅收紧，购房需求可能受压制，影响房企业绩。
• 政策不确定性：房地产调控政策可能进一步收紧，增加行业不确定性。

投资评级

• 证券投资评级：以6个月内证券的绝对收益为标准，分为买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：以6个月内行业相对市场基准指数的收益为标准，分为买入、增持、中性、减持。

重要声明

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