房地产行业研究报告：资源进一步倾斜至规模房企-20210114-安信国际-11页_626kb

房企销售与融资趋势分析总结

核心内容

2020年房地产行业整体销售表现良好，百强房企全口径销售总额同比增长12.4%，权益销售总额同比增长10.8%。多数主要港股房企完成年度销售目标，平均完成率约107%。在调控政策和融资新规的影响下，融资资源将进一步向规模房企倾斜。

主要观点

1. 销售增长分化明显：

   • 百强房企：全口径销售增长较快的房企包括绿城、金茂、建发、德信及大发，增长率超过40%。
   • 权益销售增长：金茂、龙光、绿城、正荣、建发、中骏及禹洲等房企权益销售增长率超过30%。
   • 中大型房企：TOP11-50房企全口径销售增长26.2%，权益销售增长19.5%，表现优于TOP10房企。
   • 小型房企：TOP51-100房企全口径增长23.0%，权益增长12.6%；TOP101-200房企全口径增长18.5%，权益增长8.5%，增速较低，反映其在市场份额和资源获取方面的劣势。

2. 融资资源倾斜至规模房企：

   • 随着“三道红线”融资新规及房贷比率限制的实施，融资资源将更集中于融资资质好、土储资源佳、估值低的大型房企。
   • 大型房企和国企在融资方面具有优势，预计2021年融资增长将被限制在10%以内，进一步巩固其市场地位。

3. 板块估值与股息收益：

   • 房企板块整体估值偏低，2020/21年市盈率约4.6/3.9倍。
   • 股息收益率较高，预计会吸引资金逐步增持，尤其是奥园、龙光、佳兆业、中梁、禹洲等房企。

关键信息

• TOP10房企：全口径销售增长14.5%，权益销售增长12.3%。
• TOP11-50房企：全口径增长26.2%，权益增长19.5%。
• TOP51-100房企：全口径增长23.0%，权益增长12.6%。
• TOP101-200房企：全口径增长18.5%，权益增长8.5%。
• 融资限制：2021年房企融资增长将被限制在10%以内，主要银行房贷占比将维持稳定，资源向头部房企倾斜。
• 市场集中度提升：200大房企权益销售占商品房销售总额的比重从2017年的52.8%上升至2020年的61.9%，反映行业集中度持续提升。

关注股份

• 佳兆业集团 (1638.HK)
• 龙光地产 (3380.HK)
• 中国奥园 (3883.HK)
• 中梁控股 (2772.HK)
• 禹洲地产 (1628.HK)

风险提示

1. 经济下行：可能对销售造成压力。
2. 调控政策持续：可能进一步影响房企融资和销售。
3. 房贷融资收紧：限制融资总量增长，加剧行业分化。

2020年销售目标完成情况

• 主要港股房企：大体完成年度销售目标，平均完成率约107%。
• 超额完成：如建发国际、大发、时代、越秀等，完成率超过100%。
• 未达标：如融创、富力、建业、银城等，但完成度仍高于90%。

2021年展望

• 销售增长放缓：预计整体销售额增长将放缓至高单位数水平。
• 融资限制：融资增长将被控制在10%以内，资源继续向头部房企集中。
• 行业分化加剧：大型房企和国企在融资和拿地方面更具优势，小型房企则面临更大压力。

数据来源

• 克而瑞数据
• 安信国际预测
• 公司资料
• 中国人民银行、中国银保监会

图表说明

• 图1：百强房企全口径销售金额（克而瑞排名）
• 图2：百强房企权益销售金额（克而瑞排名）
• 图3：百强房企销量（克而瑞排名）
• 图4：百强房企平均权益（克而瑞排名）
• 图5：50大房企全口径销售金额（克而瑞排名）
• 图6：50大房企权益销售金额（克而瑞排名）
• 图7：第四季度全口径销售金额（克而瑞排名）
• 图8：第四季度权益销售金额（克而瑞排名）
• 图9：港股主要房企销售目标完成情况
• 图10：TOP10销售增长对比整体水平
• 图11：TOP10权益销售增长对比整体水平
• 图12：TOP11-50销售增长对比整体水平
• 图13：TOP11-50权益销售增长对比整体水平
• 图14：TOP51-100销售增长对比整体水平
• 图15：TOP51-100权益销售增长对比整体水平
• 图16：TOP100-200销售增长对比整体水平
• 图17：TOP100-200权益销售增长对比整体水平
• 图18：主要大型及中型银行贷款余额（截至6月）
• 图19：主要大型及中型银行房地产贷款及个人住房贷款余额占比（截至6月）
• 图20：房地产贷款集中度限制
• 图21：房地产贷款及个人住房贷款余额增长率
• 图22：地产贷款余额占总贷款之比率
• 图23：主要港股房企资产负债情况（截至6月）
• 图24：主要港股房企现金短债比（截至6月）
• 图25：主要港股房企净负债率（截至6月）