20201019-亿翰智库-房地产_金九销售面积环比增长25.1_融资收紧下土地购置面积同比继续下跌_13页_1mb

房地产行业2020年9月分析总结

核心内容

2020年9月，中国房地产市场呈现出“金九”现象，即销售面积和销售金额实现环比和同比双增长。尽管整体市场表现良好，但行业仍面临融资收紧、调控政策加码等多重压力。

主要观点

• 销售表现强劲：9月单月商品房销售面积同比增长7.3%，环比增长25.1%；销售金额同比增长16.0%，环比增长20.5%。这标志着“金九”如期而至，市场信心有所恢复。
• 累计销售数据仍为负：1-9月全国商品房销售面积同比下降1.8%，累计销售面积尚未恢复至2019年同期水平，且办公楼和商业营业用房销售同比降幅较大。
• 施工端表现一般：9月单月新开工面积同比下降1.9%，施工面积同比下滑4.6%，竣工面积同比下滑17.7%。但累计新开工和施工面积仍保持向好趋势。
• 土地购置面积持续下滑：9月单月土地购置面积同比下降4.8%，累计土地购置面积同比跌幅扩大至2.9%。融资收紧和“三道红线”政策对房企土地投资形成抑制。
• 到位资金保持增长：1-9月房地产开发企业到位资金同比增长4.4%，9月同比增长14.5%。国内贷款占比下降，自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占比上升。
• 调控政策趋严：第三季度以来，多个城市出台收紧性调控政策，抑制房价过快上涨，导致9月商品房销售均价环比下降。
• 货币环境改善：9月广义货币（M2）和狭义货币（M1）余额同比增速回升，显示市场流动性有所增强。

关键信息

一、销售情况

• 全国商品房销售面积：1-9月累计11.7亿平米，同比下降1.8%。
• 全国商品房销售金额：1-9月累计11.6万亿元，同比增长3.7%。
• 9月单月销售：
  • 销售面积：1.86亿平米，同比增长7.3%，环比增长25.1%。
  • 销售金额：1.9万亿元，同比增长16.0%，环比增长20.5%。

二、施工与竣工情况

• 1-9月累计新开工面积：16.0亿平米，同比下降3.4%。
• 1-9月累计施工面积：86.0亿平米，同比增长3.1%。
• 9月单月新开工面积：2.0亿平米，同比下降1.9%。
• 9月单月施工面积：2.0亿平米，同比和环比分别下滑4.6%和6.4%。
• 9月单月竣工面积：0.42亿平米，同比下降17.7%，环比增长9.6%。

三、土地购置情况

• 1-9月累计土地购置面积：15011万平米，同比下降2.9%。
• 9月单月土地购置面积：3064万平米，同比下降4.8%，环比增长33.9%。
• 土地成交价款：
  • 1-9月累计：9316亿元，同比增长13.8%。
  • 9月单月：2228亿元，同比增长23.0%，环比增长30.6%。

四、资金到位情况

• 1-9月累计到位资金：13.6万亿元，同比增长4.4%。
• 9月单月到位资金：1.9万亿元，同比增长14.5%。
• 资金来源结构：
  • 国内贷款：20484亿元，同比增4.0%，占比15.02%，下降0.37pct。
  • 自筹资金：44485亿元，同比增5.9%，占比32.62%，上升0.75pct。
  • 定金及预收款：45145亿元，同比增2.9%，占比33.1%，下降0.06pct。
  • 个人按揭贷款：21783亿元，同比增9.5%，占比15.97%，下降0.22pct。

五、销售均价与调控

• 1-9月全国商品房销售均价：9878元/平米，同比上涨5.6%。
• 9月销售均价：环比下降3.7%，同比上升8.2%。
• 调控城市增加：东莞、杭州、沈阳、成都、长春、唐山、银川等城市出台收紧政策，抑制房价过快上涨。

六、货币环境

• M2余额：9月末为216.41万亿元，同比增长10.9%，增速较上月和去年同期分别提高0.5个和2.5个百分点。
• M1余额：9月末为60.23万亿元，同比增长8.1%，增速较上月和去年同期分别提高0.1个和4.7个百分点。
• M0余额：9月末为8.24万亿元，同比增长11.1%。
• 前三季度净投放现金：5181亿元。

结论

2020年9月，房地产行业销售表现良好，但整体市场仍处于调整阶段。融资环境收紧和调控政策趋严对房企土地投资形成压制，导致土地购置面积持续下滑。与此同时，房企到位资金保持增长，但国内贷款占比下降，显示房企资金来源更加依赖自筹资金和预售收入。货币环境的改善为行业提供了一定的流动性支持，但销售均价趋稳表明市场仍需时间消化政策影响。