2019年上海土地市场_6页_1mb

2019年上海土地市场总结

核心内容概览

2019年上海土地市场整体呈现“稳中有变”的特点，经营性用地交投体量达到近五年新高，而住宅、商办、工业等不同用途土地市场则表现出差异化的走势。政策层面在保持稳定的同时，推动土地利用的深化与创新，为房地产市场调控提供了新的思路。

主要观点

1. 经营性用地市场表现

• 整体交投量高：全年经营性用地供应858.1公顷，同比上涨15%；成交848.7公顷，同比上涨19.3%。
• 地价水平回落：平均地价同比下滑15个百分点，降至21831元/平方米。
• 住宅与商办用地拖累地价：商品住宅用地、商办用地和含住宅的综合用地地价均出现不同程度回落。

2. 住宅用地市场

• 交投大涨：住宅用地供应和成交总量同比提升约四成，分别为705.1公顷和700.9公顷。
• 商品住宅用地成主力：商品住宅用地成交量达303.3公顷，同比暴涨141.3%。
• 地价大幅下降：商品住宅用地平均地价为30132元/平方米，同比下滑35.6%；平均溢价率2.1%，最高溢价率16.3%。
• 城中村改造推动供应：宝山区和青浦区成为主要供应区域，供应量达40多公顷。

3. 租赁住房用地市场

• 成交量小幅下降：共成交29幅地块，体量为84.9公顷，同比减少近十个百分点。
• 地价基本稳定：平均地价为13681元/平方米，略高于去年。
• 民企参与打破垄断：青浦赵巷租赁住房用地由网易公司摘得，成为民企首次竞得此类用地，为后续引入市场化主体提供了示范。
• 区域分布：浦东新区成交最多（38.6公顷），虹口区地价最高（23466元/平方米）。

4. 商办用地市场

• 量价双跌：成交85.4公顷，同比减少近五成，为近五年最低点；平均地价下跌至33713元/平方米，同比减少20%。
• 外围区域为主：商办用地成交主要集中在城市外围区域，缺乏热门大体量高价地块。
• 租赁住房用地分流：部分商办用地转为租赁住房用地，影响了商办市场的供应和价格。

5. 含住宅的混合用地市场

• 成交量增长：成交62.4公顷，同比上涨20%。
• 租赁住房混合用地增加：有4幅含租赁住房的混合地块成交，其中青浦区徐泾镇诸陆西路北侧A5-13地块由吉利联合体摘得。
• 地价小幅下降：平均地价为48286元/平方米，同比下滑7个百分点。

6. 工业用地市场

• 地价快速攀升：平均地价同比上涨72.3%，达到2605元/平方米。
• 标准化产业用地推出：首次引入产业用地标准地模式，提升资源配置效率。
• 科研设计用地占比提升：尤其是徐汇区北杨人工智能小镇项目用地，地价超2万元/平方米。
• 推动产业升级：工业用地市场量价齐升，为上海的科技创新和产业发展提供支撑。

关键信息

总结与展望

2019年上海土地市场在政策引导下实现了“三稳”目标（稳地价、稳预期、稳房价），其中商品住宅用地成为市场主力，支撑了经营性用地的回暖。与此同时，租赁住房用地引入民企，为市场注入新活力；工业用地则通过标准化改革，推动地价上涨与产业优化。

展望未来，上海土地市场将延续“三稳”政策，进一步优化土地利用结构，推动市场化主体参与租赁住房用地供应，以及深化工业用地标准地制度。预计这些创新举措将在2020年及以后继续推广，助力城市高效可持续发展。