20170615-华创证券-房地产5月月报_投资_开工_资金走弱_销售环比_同比走好_三四线依然较强_15页_901kb

房地产行业5月月报总结

核心内容概述

2017年5月，中国房地产行业整体呈现投资、开工、资金来源放缓，而销售表现环比和同比均有所改善的趋势。其中，三四线城市销售表现优于一二线城市，成为推动全国销售增长的重要力量。同时，政策调控持续加码，影响房企资金来源和市场行为，行业集中度进一步提升。

主要观点

• 投资增速放缓：2017年1-5月房地产开发投资同比增长8.8%，较1-4月下降0.5个百分点，全年投资增速预计为+6.2%。
• 新开工与竣工放缓：新开工和竣工增速均出现下降，其中竣工增速下滑更为明显，对房企结算收入造成影响。
• 销售回暖：1-5月商品房销售面积同比增长14.3%，5月单月同比+10.2%，环比+4.3%。三四线城市销售表现强劲，同比增长达27.7%，推动全国销售正增长。
• 资金来源趋紧：房地产开发企业资金来源同比增长9.9%，下降1.6个百分点。按揭贷款增速为3年内首次为负，销售回款占比上升。
• 政策调控持续：棚改货币化安置成为三四线城市去库存的重要手段，同时多地出台限购、限价、限贷等政策，抑制市场过热，促进市场稳定。

关键信息

一、房地产开发数据分析

1. 投资情况：

   • 1-5月房地产开发投资同比增长8.8%，5月单月增速7.3%，较4月下降2.3个百分点。
   • 住宅投资同比增长10.0%，占房地产开发投资比重67.6%，较1-4月略增0.3个百分点。
   • 分区域来看，东部地区增速8.4%，中部地区增速16.9%，西部地区增速7.0%，东北地区增速-16.1%。

2. 新开工与竣工情况：

   • 1-5月商品房新开工面积同比增长9.5%，5月单月增长5.2%。
   • 竣工面积同比增长5.9%，5月单月同比下降12.4%，显示房企加快竣工节奏。
   • 施工面积同比增长3.1%，与开发投资增速基本持平。

3. 土地市场情况：

   • 土地购置面积同比增长5.3%，5月单月同比下降1.4%。
   • 土地成交楼面均价同比增长25.6%，显示土地市场热度依然不减。
   • 土地市场数据未如预期放量，部分城市土地供应同比下降，导致数据偏差。

二、销售情况

1. 销售面积与销售额：

   • 1-5月商品房销售面积同比增长14.3%，5月单月增长10.2%，环比增长4.3%。
   • 住宅销售面积同比增长11.9%，5月单月增长8.3%，环比增长3.5%。
   • 全国商品房销售均价同比增长3.8%，住宅均价增长3.0%。

2. 城市与区域销售表现：

   • 主流51城销售面积同比下降12.6%，而其余602城同比增长27.7%。
   • 中西部及东北地区销售增速明显高于东部地区，显示三四线城市销售向好。

三、资金来源与信贷政策

1. 资金来源：

   • 1-5月房地产企业资金来源同比增长9.9%，低于2016年全年增速。
   • 国内贷款占比17.8%，同比下降0.8个百分点；其他资金（含定金、预收款、按揭贷款）占比51.5%，上升0.4个百分点。
   • 个人按揭贷款增速明显回落，5月单月同比下降9.6%，反映信贷政策收紧。

2. 信贷政策变化：

   • 广州、深圳等地首套房贷利率调回基准水平。
   • 银行对房地产信贷采取更严格的流动性管控，部分房企融资困难，中小企业面临退出压力。

四、政策分析

• 棚改货币化安置：成为三四线城市去库存的核心驱动力，预计全年可去库存面积超3.1亿平米，带动全国销售正增长。
• 限购政策加码：多地出台更严格的限购措施，如郑州、济南、长沙、南宁等，限制非本地户籍购房及转让。
• 限价与限地价政策：如南京、温州等地实施限价政策，防止房价过快上涨。
• 信贷政策收紧：银行对房地产贷款采取更严格的审批标准，部分房企发债受阻，资金成本上升。

推荐组合

• 一二线资源型房企：招商蛇口、首开股份、北京城建（强烈推荐/推荐）。
• 三四线开发房企：新城控股、荣盛发展、中南建设（强烈推荐/推荐）。
• 低估值龙头及央企整合：华侨城A、万科A、保利地产、绿地控股（推荐）。

行业展望

• 全年投资增速：预计全年开发投资增速为+6.2%，受资金来源趋紧及投资单价增长影响。
• 全年销售增速：预计全年商品房销售面积同比增长2.5%，三四线城市持续带动销售增长。
• 行业集中度提升：中小企业面临资金压力，龙头房企持续并购，行业集中度进一步提高。

政策影响

• 棚改货币化安置：推动三四线城市去库存，成为政策工具之一。
• 土地供应与管理：国土部推动雄安新区改革试点，排查不动产登记问题，提升土地市场规范性。
• 信贷与融资收紧：银行降杠杆、拆借利率上行，导致房企融资困难，中小房企面临挑战。

行业评级

• 行业推荐：预计未来3-6个月内行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
• 公司推荐：华创证券维持对房地产行业的推荐评级，并推荐部分房企。

分析师信息

• 首席分析师：袁豪（S0360516120001）
• 助理分析师：鲁星泽、曹曼
• 联系方式：
  • 北京：崔文涛、刘蕾、黄旭东、杜飞、王小婷、杜博雅
  • 广深：张娟、郭佳、王栋、汪丽燕、李梦雪、罗颖茵
  • 上海：石露、李茵茵、沈晓瑜、朱登科、张佳妮、陈晨、何逸云、张敏敏、柯任

投资评级体系

• 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上。
• 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%-20%。
• 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动在-10%—10%之间。
• 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%—20%之间。

免责声明

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