20170329-华创证券-房地产：对三四线城市成交持续性的分析之二：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力_77页_2mb

房地产行业分析报告总结

核心内容

本报告主要分析了棚改货币化安置对三四线城市楼市热销的影响，并探讨其作为去库存和拉动GDP的重要手段。报告指出，棚改货币化安置是本轮三四线楼市持续热销的核心驱动力，且预计将持续推行约2年。

主要观点

1. 三四线楼市热销的普遍性与同步性

   • 自2016年初以来，三四线城市销售面积同比大幅增长，与二线城市呈现同步性，且持续时间超过一年。
   • 2017年1-2月，全国653个城市住宅销售面积同比增长24%，其中63个主流城市仅增长3%，而剩余590个城市增长高达44%，显示三四线城市普遍向好。
   • 东部、中部和西部销售面积同比分别增长16%、33%和36%，中西部增长更快。

2. 棚改货币化安置为楼市热销核心驱动力

   • 棚改货币化安置通过央行-国开行（PSL）-地方政府（棚改专项贷款）-拆迁户（补偿款）的资金流向，实现了对三四线城市的货币定向宽松。
   • 货币补偿盘活了棚户区居民的不动产资产，提升了购买力，同时创造了住宅需求和下游消费需求，实现去库存和拉动GDP。
   • 2016年棚改货币化安置带动去库存面积2.5亿平，占比当年销售18%；预计2017年带动去库存面积达3.1亿平，占比23%。

3. 棚改货币化安置的三大超预期变量

   • 总量600万套超预期：地方政府投资冲动推动。
   • 货币化安置比例超60%：2017年预计货币化安置比例将超过60%。
   • 居民杠杆比例超预期：三四线城市房价上涨促使居民加杠杆购房。

4. 棚改货币化安置的持续性

   • 棚户区存量预计到2017年底为1,600万户，按每年600万套改造速度，还需约3.7年完成。
   • 全国已开工未售库存从2014年末的28.7亿平降至2016年末的25.4亿平，平均每年下降1.7亿平。若每年净去库存提升至2亿平，去库存还需约2年。

关键信息

• 政策背景：2014年央行创设PSL，国开行棚改专项贷款增长超10倍，2016年棚改总投资1.48万亿元，政策性银行贷款占比84%。

• 资金来源：目前政策性银行仍是棚改资金的主要来源，后续商业银行加入将成为资金增量。

• 区域案例分析：

  • 常州市：2016年货币化安置比例70.5%，带动住宅销售占比19%。
  • 镇江市：2016-2020年推进564万平大拆迁计划，预计带动注销销售占比全市17%。
  • 湖南省：2016年货币化安置比例50%，2017年提升至85%，带动住宅销售占比全省16%和26%。
  • 岳阳市：2016-2017年货币化安置比例74%和98%，带动住宅销售占比全市36%和53%。
  • 长沙市：2016年货币化安置比例45%，2017年提升至96%，带动住宅销售占比全市7%和6%。

• 棚改货币化安置的优缺点：

  • 优点：
    1. 有利于商品房去库存。
    2. 拉动当地GDP。
    3. 化解地方政府债务风险。
    4. 推动民生工程。
  • 缺点：
    • 货币安置成本比实物安置高出34%，增加地方政府资金压力。

投资建议

• 推荐公司及评级：
  1. 强三线开发：新城控股、华夏幸福、荣盛发展。
  2. 一二线资源：招商蛇口、首开股份、北京城建。
  3. 低估值龙头&央企整合：保利地产、华侨城A。

行业趋势预测

• 棚改货币化安置将继续作为三四线城市楼市热销的核心驱动力，预计持续推行约1-2年。
• 随着货币化安置比例提升和居民杠杆增加，预计2017年全年去库存面积将超过3.1亿平。
• 地方政府将继续加大棚改货币化安置力度，以推动经济发展和去库存。

行业表现对比

• 行业表现对比图显示，近12个月三四线城市表现优于一二线城市。

相关研究报告

• 《房地产行业报告：对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》
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• 《房地产行业报告：对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》

图表目录

• 图表1：63城成交面积对比
• 图表2：2015-2017年63城与590城销售面积同比情况
• 图表3：东部、中部、西部销售面积同比情况
• 图表4：全国、63城、590城月度销售面积同比
• 图表5：全国、63城、590城季度销售面积同比
• 图表6：2014-2016年全国、一线、二线、三四线城市月度销售面积同比
• 图表7：近期主要楼市草根调研城市2016年货币化安置带动住宅销售情况
• 图表8：2016年省及自治区货币化安置带动住宅销售情况
• 图表9：棚户区示意图
• 图表10：棚户区主要特点
• 图表11：棚户区形成原因
• 图表12：城市规划方向与棚户区改造模式
• 图表13：辽宁模式棚户区改造示意图
• 图表14：资源枯竭型城市棚改工程运作模式及多种融资方式
• 图表15：2012-2017年棚户区存量、开工及去化周期
• 图表16：棚改实物安置转为货币化安置有助于商品房去库存
• 图表17：三四线城市棚户区居民货币化安置后对商品房去库存和拉动GDP的影响
• 图表18-25：商品房销售面积与多种消费品销量关系分析

结论

棚改货币化安置是推动三四线城市楼市热销和去库存的核心手段，其通过货币补偿和定向宽松政策，有效提升了居民购买力和市场活跃度。尽管存在成本较高的问题，但其在去库存、拉动GDP、化解债务风险和推动民生工程方面的优势使其成为地方政府推动经济发展的有力工具。预计2017年棚改货币化安置将继续推进，带动去库存面积超3.1亿平，并在2017-2019年持续影响三四线楼市走势。