20170329-华创证券-房地产_对三四线城市成交持续性的分析之二_棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力_76页_3mb

报告总结

核心内容概述

本报告分析了棚改货币化安置对三四线城市楼市成交持续性的影响，指出其是本轮三四线楼市热销的核心驱动力。报告通过对比不同城市销售数据、分析棚改政策实施情况及资金来源，揭示了棚改货币化安置在去库存和拉动GDP方面的重要作用，并预测其仍将持续1-2年。

主要观点

• 三四线城市成交普遍向好：2017年1-2月，全国653个城市的住宅销售面积同比增长24%，而主流63城仅增长3%，显示三四线城市销售增长显著，且具有普遍性和持续性。
• 棚改货币化安置是核心驱动力：国家通过棚改货币化安置实现了对三四线城市的货币定向宽松，该政策不仅有效去库存，还带动了居民购买力和GDP增长。
• 棚改货币化安置三大超预期变量：包括总量600万套、货币化安置比例超60%、居民杠杆比例超预期，预计2017年去库存面积将超3.1亿平。
• 棚改货币化将持续约2年：根据棚户区存量和楼市库存分析，预计棚改货币化将推行约2年，以完成去库存目标。

关键信息

1. 棚改货币化安置的逻辑

• 资金流向：央行通过PSL向国开行提供资金，国开行再以棚改专项贷款形式支持地方政府，地方政府将补偿款发放给拆迁户，从而带动楼市销售。
• 去库存与GDP拉动：棚改货币化安置通过货币补偿提升居民购买力，同时带动房地产下游消费，实现去库存和GDP增长的双重目标。

2. 棚改货币化安置的实施情况

• 政策性银行为主力：2016年棚改总投资1.48万亿元，其中政策性银行贷款占比84%，显示其在棚改资金来源中的主导地位。
• 商业银行加入为增量：随着政策推进，商业银行贷款资金将成为棚改的重要增量来源。

3. 棚改货币化安置的变量分析

• 货币化安置比例：2016年货币化安置比例为49%，带动去库存面积2.5亿平，预计2017年比例将超60%，带动去库存面积3.1亿平。
• 总量预期：预计2017年棚改货币化安置总量将超600万套，远超市场预期。
• 居民杠杆提升：随着房价上涨，居民加杠杆意愿增强，进一步推动购房需求。

4. 棚改货币化安置的持续性

• 存量与库存分析：2017年末棚户区存量预计为1,600万户，按照每年600万套改造速度，需3.7年完成；全国已开工未售库存降至25.4亿平，预计还需约2年去库存至健康水平。

推荐公司及评级

棚改货币化安置的案例分析

常州市

• 货币化安置比例：2016年达70.5%，带动住宅销售占比全市19%。
• 政策推动：通过政府购买棚改服务，推进货币化安置，带动市场销售。

镇江市

• 货币化安置计划：2016-2020年推进564万平大拆迁计划，预计带动注销销售占比全市17%。
• 资金投入：预计每年棚改货币化资金约110亿元，推动楼市发展。

湖南省

• 货币化安置比例：2016年50%，2017年85%，带动全省住宅销售占比16%和26%。
• 政策支持：湖南省政府积极推行棚改货币化，推动全省楼市向好。

岳阳市

• 货币化安置比例：2016年74%，2017年98%，带动全市住宅销售占比36%和53%。
• 改造计划：计划2017年中心城区改造470万平米，预计带动销售面积280万平米。

长沙市

• 货币化安置比例：2016年45%，2017年96%，带动全市住宅销售占比7%和6%。
• 政策推进：通过棚改三年行动计划，推进货币化安置，带动楼市销售。

棚改货币化安置的优缺点

优点

1. 去库存：货币化安置将棚户区居民的购房需求引导至商品房市场，有效去库存。
2. 拉动GDP：提升居民购买力，带动房地产下游消费，如家电、装修、汽车等。
3. 化解债务风险：通过去库存和房价上涨，降低地方政府、银行和开发商的债务风险。
4. 推进民生工程：提升棚户区居民生活水平，增强其对政策的接受度。

缺点

1. 成本较高：货币化安置成本比实物安置高出34%，增加地方政府资金压力。
2. 资金压力：地方政府需承担更高的资金成本，可能影响其他民生项目。

结论

棚改货币化安置是本轮三四线楼市热销的核心驱动力，预计仍将持续1-2年。随着政策性银行和商业银行资金的逐步到位，去库存目标有望实现。同时，建议关注强三线开发及一二线资源类房企，如新城控股、华夏幸福、荣盛发展、招商蛇口、首开股份、北京城建、保利地产、华侨城A等。