2018-棚改货币化即将落幕：去库存任务完成，深刻改变三四线房地产_18页-1mb

报告摘要

恒大研究院研究报告总结

核心内容

本报告主要分析棚改货币化安置政策对房地产市场的影响，特别是对三四线城市房地产市场格局的逆转以及全国房地产投资的拉动作用。随着去库存任务基本完成，棚改货币化比例将逐步下降，对房地产市场产生深远影响。

主要观点

棚改货币化安置即将完成去库存的历史使命
- 2016-2017年，三四线城市通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和18%。
- 当前商品住宅可售面积仅为2014年峰值的37.2%，去化周期降至7.6个月，房价上涨压力大。
- 住建部已明确政策方向，货币化安置比例将逐步降低，实物安置将逐步回归。
棚改货币化安置比例降低将显著影响三四线房地产市场
- 2018年三四线城市货币化安置比例预计降至40%，2019-2020年降至30%。
- 每降低5个百分点，商品房销售面积减少约0.17亿平，销售增速降低1个百分点。
- 东北、西北和西南省份的三四线城市受影响较大，而沿海城市依赖度较低。
棚改对房地产市场的影响
- 货币化安置拉动商品房销售，实物安置则不直接拉动销售。
- 2018-2020年，棚改预计拉动3亿平商品房销售，占同期需求面积的6.2%。
- 2018-2021年，棚改将拉动总投资8.3万亿，其中房地产投资3.2万亿、基建投资0.6万亿、上下游产业投资4.5万亿。

关键信息

棚改货币化安置比例变化

2016年：48.5%
2017年：60%
预计2018年：40%
预计2019-2020年：30%

对商品房销售的影响

2018年，货币化安置比例每降低5个百分点，商品房销售面积减少1392万平，销售增速降低1.3个百分点。
2018年货币化安置比例降至40%，预计商品房销售面积减少0.6亿平，销售增速降低5.8个百分点。

对房地产投资的影响

2018-2021年，棚改拉动总投资8.3万亿，其中房地产投资3.2万亿。
货币化安置比例每降低5个百分点，房地产投资增加19亿元，投资增速微增0.02个百分点。
2018年货币化安置比例从60%降至40%，房地产投资增速由8%提升至8.07%。

区域差异分析

依赖度高（20%以上）：东北三省（黑龙江、吉林、辽宁），西北（新疆、青海、甘肃、宁夏），西南（贵州、云南）。
依赖度居中（10%-20%）：中部省份（江西、四川、河南、安徽、河北）。
依赖度低（10%以内）：东部沿海省份（江苏、福建、浙江、广东）。

风险提示

棚改政策推动不及预期
货币政策的不确定性

图表与数据

图表1：主管部门控制棚改货币化安置的相关文件
图表2-5：分能级城市去化周期和可售面积
图表6：58个样本三四线城市房价累计涨幅
图表7-8：棚改总投资与货币化安置成本
图表9-10：样本二线城市和三四线城市去化周期
图表11-12：全国各省市棚改货币化安置比例与新开工套数
图表13-17：棚改货币化安置对商品房销售的影响与区域差异
图表18-24：棚改拉动销售和投资的敏感性分析

结论

棚改货币化安置政策在过去的三年中发挥了重要作用，推动了三四线城市的去库存和房价上涨。随着政策调整，货币化安置比例将逐步下降，对房地产市场的影响将从“强刺激”转向“温和调节”。未来，房地产市场将更加依赖人口流动、经济基本面和金融环境，三四线城市面临较大的调整压力，而一二线城市及大都市圈周边仍有长期增长潜力。