20170228-华创证券-房地产行业深度研究：对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升_42页_1mb

文档总结

核心内容

该文档主要分析了中国三四线城市房地产成交持续放量的原因及其未来趋势，与一二线城市的对比，以及对2017年房地产市场整体的预测。核心观点认为，三四线城市的成交放量并非仅仅由短期因素驱动，而是受到供需结构改善、友好信贷政策、棚改货币化安置等中期因素的支撑，预计三四线城市成交将持续，尤其在大城市周边、有产业支撑的强三线城市将实现量价齐升。

主要观点

• 一二线城市成交持续缩量：一二线城市成交面积连续5个月缩量，市场预期其成交下滑将持续。
• 三四线城市成交持续放量：三四线城市成交面积连续5个月放量，超市场预期，尤其三线城市表现抢眼。
• 库存明显下降：三四线城市库存从高点明显下降，尤其三线城市库存已降至1年以内。
• 需求结构更趋健康：本地需求回归，外地投资客占比虽有所波动，但整体仍高于限购前水平，需求结构更趋健康。
• 信贷政策友好：三四线城市信贷政策相对宽松，首套首付比例低、利率优惠，有助于需求释放。
• 棚改货币化安置：棚改货币化安置是三四线城市去库存的重要支撑，预计2017年货币化安置面积将达3.1亿平米，占全国住宅销售面积的25%。
• 市场分化趋势明显：一二线城市库存低、政策紧缩，呈现量缩价稳；三四线城市库存高、政策宽松，呈现放量价稳。

关键信息

• 销售预测：2017年全国住宅销售面积同比预计为-5.8%，较此前预测的-10%有所上调。
• 投资预测：2017年全国新开工、拿地、投资略好于预期，但弹性不大。
• 推荐房企：
  • 强三线开发：新城控股、光明地产、华夏幸福、荣盛发展
  • 一二线资源：招商蛇口、首开股份、北京城建
  • 央企整合：华侨城A、保利地产、南国置业
• 调研结果：
  • 苏州大区：库存下降，本地需求支撑较好，外地投资客占比高，限购后市场分化明显。
  • 常州：库存快速下降，预计下半年房价上涨约10%，外地客占比提升。
  • 镇江：宁镇扬一体化和5年大拆迁计划将推动需求增长，预计房价上涨。
  • 扬州：库存下降，房价上涨，宁镇扬一体化和棚改推动需求释放。

行业评级与投资建议

• 行业评级：中性
• 评级变动：维持
• 投资建议：继续看好强三线城市开发房企，因其具备较好的基本面和政策支持。

政策背景

• 去库存政策：全国范围内，三四线城市政策相对宽松，支持农民工和农民进城购房，鼓励货币化安置，推动库存消化。
• 棚改货币化安置：2015年国家推出棚改三年计划，2016年货币化安置面积达2.5亿平米，2017年预计达3.1亿平米。
• 信贷支持：三四线城市首套首付比例低，利率优惠，支持购房需求。
• 地方政策：各地方政府通过财政补贴、降低首付比例、支持公积金贷款等方式推动房地产市场稳定发展。

数据与图表支持

• 图表1：69城成交面积对比，显示一二线城市成交缩量，三四线城市放量。
• 图表2：69城成交面积占比变化，显示三四线城市占比持续上升。
• 图表3：2013-2017年1-2月成交面积对比，显示三四线城市成交表现优于以往。
• 图表4：69城成交面积同比走势，显示2014年后城市分化明显。
• 图表5：百城价格指数同比走势，显示一二三四线城市房价分化。
• 图表6：百城价格同比增速差，显示各能级城市房价增速差异是量价热度传递的关键。
• 图表7-9：土地成交面积及其同比走势，显示三四线城市土地市场缩量。
• 图表10：2013-2017年1-2月69城分能级住宅成交面积同比走势。
• 图表11-15：全国及部分城市库存去化周期变化，显示三四线城市库存较高，但部分城市已明显改善。
• 图表16-18：部分城市购房按揭政策及去库存措施，显示政策对三四线城市的支持。
• 图表19-21：地方政府工作报告及货币化安置比例，显示各地政策力度。
• 图表22：国开行发放棚户区改造专项贷款及货币化安置贷款估算，显示货币化安置的规模和趋势。
• 图表23-25：长三角强三线城市调研路线及走访项目，显示实地调研结果。

结论

• 市场趋势：三四线城市成交持续放量，主要受供需改善、友好信贷政策和棚改货币化安置等因素推动，预计将持续。
• 政策影响：三四线城市政策宽松，有助于需求释放和库存消化。
• 投资逻辑：A股地产将呈现分化，一二线城市量缩价稳，三四线城市放量价稳，推荐强三线城市开发房企。