棚改货币化即将落幕_去库存任务完成_深刻改变三四线房地产_16页_1mb

恒大研究院研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了中国房地产市场中棚改货币化安置政策对房地产市场的影响，重点回顾了该政策在三四线城市去库存中的作用，并展望了其未来发展趋势。报告指出，随着去库存任务基本完成，棚改货币化安置比例将逐步降低，这将对三四线城市房地产市场格局产生显著影响，同时对全国房地产投资和销售带来一定变化。

主要观点与关键信息

1. 棚改货币化安置即将完成去库存的历史使命

• 去库存任务基本完成：2016-2017年，三四线城市通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和17%。当前商品住宅可售面积仅为2014年峰值的37.2%，表明去库存任务基本完成。
• 货币化安置比例下降：预计2018年货币化安置比例将降至40%，2019-2020年进一步降至30%。政策导向是“因地制宜”，在库存不足、房价上涨压力大的地方，将更多采用实物安置方式。
• 成本上升与政策调整：随着房价上涨，货币化安置成本显著高于实物安置，且差距扩大。因此，继续高比例货币化安置不利于成本控制。

2. 棚改货币化安置比例降低将显著逆转三四线房地产市场格局

• 销售面积与增速变化：货币化安置比例每降低5个百分点，三四线商品房销售面积增速降低1.3个百分点。预计2018年销售面积将减少0.6亿平，销售增速降低5.8个百分点。
• 区域分化明显：沿海三四线城市对棚改货币化依赖度较低，而东北、西北及部分西南省份依赖度较高。主要城市群（如珠三角、长三角、京津冀）三四线城市受棚改影响最小，而其他区域则影响较大。
• 依赖度与经济、人口因素相关：三四线城市商品房销售对棚改的依赖度与城镇人口增长、收入水平呈正相关，依赖度高的地区通常为人口流出、收入较低的区域。

3. 棚改对未来全国房地产市场的影响

• 拉动商品房销售：2018-2020年棚改货币化安置预计拉动3亿平商品房销售，占同期需求面积的6.2%。
• 投资拉动效应：2018-2021年棚改预计撬动8.3万亿投资，其中房地产投资3.2万亿（安置房投资2.0万亿、商品房投资1.2万亿），配套基建投资0.6万亿，房地产上下游产业投资4.5万亿。
• 敏感性分析：货币化安置比例降低对投资影响有限，但商品房购买率变化会显著影响投资规模。在70%购买率假设下，货币化安置比例每降低5个百分点，房地产投资增速提高约0.018个百分点，总投资增速提高约0.5个百分点。

结构化总结

棚改货币化安置历史使命完成

• 时间：2016-2017年
• 去化周期：三四线城市商品住宅去化周期降至8.2个月，商品房去化周期降至17.4个月
• 销售面积占比：棚改货币化安置占三四线销售面积的15%-17%
• 去库存完成：当前可售面积仅为2014年峰值的37.2%

棚改货币化安置比例下降影响

• 2018年比例：预计降至40%，2019-2020年降至30%
• 销售影响：销售面积减少0.6亿平，销售增速降低5.8个百分点
• 区域差异：东北、西北、西南省份影响较大，沿海省份影响较小
• 依赖度分布：
  • 高（20%以上）：黑龙江、吉林、辽宁、新疆、青海、甘肃、贵州、云南、湖南、四川、江西、河南、安徽、河北
  • 中（10%-20%）：江西、四川、河南、安徽、河北、山东、湖北、江苏、福建、广东
  • 低（10%以内）：江苏、福建、浙江、广东

对全国房地产市场的影响

• 销售拉动：2018-2020年棚改拉动销售面积3亿平，占6.2%
• 投资拉动：2018-2021年棚改拉动投资8.3万亿
  • 房地产投资：3.2万亿（安置房2.0万亿，商品房1.2万亿）
  • 基建配套投资：0.6万亿
  • 上下游产业投资：4.5万亿
• 敏感性分析：
  • 货币化安置比例每降低5个百分点，拉动销售面积减少1392万平
  • 货币化安置比例降低对房地产投资影响有限，但对总投资影响显著

结论

棚改货币化安置政策在过去的三年中，对三四线城市房地产市场起到了关键的去库存作用，但随着去库存任务完成，该政策将逐步退出，回归实物安置。货币化安置比例的降低将显著影响三四线城市的销售增速，尤其对依赖度高的区域影响更大。未来棚改政策将更加注重区域差异和财政可持续性，对全国房地产市场的影响将从大规模拉动转向结构性调整。