20170516-华创证券-房地产4月月报_投资小幅走强_开竣工有所趋缓_销售分化加剧_三四线销售依然强劲_14页_652kb

房地产行业4月月报总结

核心内容

2017年1-4月，中国房地产行业整体表现呈现“投资走强、销售分化、资金趋紧”的特征。房地产开发投资同比增长 9.3%，较1-3月扩大0.2个百分点，创2015年3月以来新高。而新开工和竣工面积增速则有所回落，分别同比增长 11.1% 和 10.6%，其中竣工增速回落较多，4月单月同比下降 6.1%。销售方面，全国商品房销售面积同比增长 15.7%，但销售分化加剧，一二线城市销售面积同比下滑，三四线城市则保持强劲增长。

主要观点

• 投资增长超预期：房地产开发投资增速持续扩大，主要得益于投资单价上涨和补库存需求，尤其是三四线城市。预计全年投资增速维持在 5%+。
• 销售分化明显：一二线城市住宅销售面积同比下降，而三四线城市销售面积保持高速增长，显示三四线市场成为销量增长的主要动力。
• 资金来源趋紧：房地产企业资金来源增速放缓，销售回款占比提升，资金端持续收紧将限制开发投资弹性。资金来源结构显示，国内贷款占比 18.6%，其他资金占比 51.2%。
• 政策调控趋严：信贷全面收紧，热点城市限购政策升级，部分城市暂停供地，以抑制房价过快上涨，防止市场过热。
• 棚改货币化成为关键驱动力：棚改货币化安置是三四线城市销量持续向好的核心因素，预计全年将带动全国销量同比为正。

关键信息

投资与开发数据

• 房地产开发投资：1-4月同比增长 9.3%，4月单月增长 9.6%，创近3年新高。
• 新开工面积：1-4月同比增长 11.1%，4月单月增长 10.1%，较3月回落 3.0%。
• 竣工面积：1-4月同比增长 10.6%，4月单月同比下降 6.1%，较3月回落 19.8%。
• 土地购置面积：1-4月同比增长 8.1%，较1-3月扩大 2.4%。
• 土地成交楼面均价：1-4月同比增长 24.1%，4月单月增长 62.7%，显示土地溢价率回升。

销售数据

• 商品房销售面积：1-4月同比增长 15.7%，4月单月增长 7.7%。
• 住宅销售面积：1-4月同比增长 13.0%，4月单月增长 5.0%。
• 销售区域表现：东部增速 9.3%，中部 18.9%，西部 25.1%，东北部 19.6%，显示三四线城市销售表现优于一二线城市。
• 销售城市结构：主流57城住宅销售面积同比下降 10.7%，而剩余596城同比增长 29.1%，4月单月57城同比下降 23.8%，596城同比增长 22.5%。

资金与信贷政策

• 资金来源：1-4月房地产开发企业资金来源同比增长 11.4%，低于2016年全年增速，显示资金趋紧。
• 资金结构：国内贷款占比 18.6%，其他资金占比 51.2%，销售回款为主要来源。
• 信贷收紧：多地出台限购政策，如北京、上海、深圳、天津、成都、兰州、扬州、嘉兴、海南、河北霸州、山西等，部分城市首套房贷利率上浮至 9.5折，二套房贷利率上浮 20%。
• 房企融资：房企发债有条件松绑，非房收入占比超 30% 可申报发债，但资金用途受限。

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行业趋势预测

• 全年房地产开发投资增速预计维持在 5%+，但受资金来源趋紧影响，增速或逐步回落。
• 三四线城市销售持续向好，预计全年销量同比为正，带动全国市场增长。
• 行业集中度将进一步提升，中小企业退出、龙头持续并购趋势明显。
• 棚改货币化安置预计全年去库存面积超 3.1亿平米，是三四线城市销量增长的核心驱动力。

政策与市场动态

• 信贷政策：多地房贷利率上调，首套房贷优惠逐步取消，部分城市首付比例提高。
• 土地供应：部分城市暂停或减少住宅用地供应，以抑制房价上涨。
• 去库存措施：多地出台去库存政策，如山西购房奖励、湖北库存消化周期缩短等。
• 监管加强：重点检查房地产贷款资金流向、房地产企业行为及中介机构违规操作。

总结

综上所述，2017年4月房地产行业投资保持强劲增长，但新开工与竣工增速放缓，资金端收紧趋势明显。销售分化加剧，三四线城市表现优于一二线城市，棚改货币化成为销量增长的重要推动力。政策调控趋严，信贷收紧、限购升级及土地供应管理成为行业主要影响因素。行业集中度提升，龙头房企在政策与市场变化中更具优势。