20180719-恒大研究院-棚改货币化即将落幕_去库存任务完成_深刻改变三四线房地产_18页_1mb

恒大研究院研究报告总结

核心内容

恒大研究院发布的研究报告分析了棚改货币化安置政策对房地产市场的影响，重点指出棚改货币化安置即将完成去库存的历史使命，未来将逐步回归实物安置模式。同时，报告探讨了该政策调整对三四线城市房地产市场格局的深远影响，并预测了其对全国房地产市场未来投资与销售的拉动作用。

主要观点

• 棚改货币化安置即将退出：随着三四线城市去库存任务完成，政策将不再大力推动货币化安置，而是转向实物安置。
• 货币化安置对销售的拉动作用：2016-2017年，货币化安置分别拉动了1.4亿平和1.8亿平的商品房销售，占销售面积的15%和17%。
• 货币化安置比例降低对销售的影响：2018年货币化安置比例降至40%，预计商品房销售面积减少0.6亿平，销售增速降低5.8个百分点。
• 区域差异显著：沿海三四线城市对棚改货币化依赖度较低，而东北、西北和部分西南省份依赖度较高，销售将受到较大冲击。
• 棚改对投资的拉动：2018-2021年，棚改预计拉动总投资8.3万亿，其中房地产投资3.2万亿，基建投资0.6万亿，上下游产业投资4.5万亿。

关键信息

1. 棚改货币化安置即将完成去库存任务

• 去库存任务完成：截至2018年，三四线城市商品住宅和商品房去化周期分别降至2014年峰值的26.4%和37.2%，库存显著减少。
• 政策导向：住建部明确要求因地制宜推进棚改，对库存不足地区控制货币化安置比例，推动实物安置。
• 成本上升：货币化安置成本随房价上涨快速上升，2017年为实物安置成本的160%，远高于2015年的107%。

2. 棚改货币化安置比例降低对三四线房地产市场影响

• 销售依赖度差异：不同地区三四线城市对棚改货币化的依赖度差异明显，沿海省份依赖度低，内陆省份依赖度高。
• 影响程度：东北、西北和部分西南省份的三四线城市销售将受到较大影响，可能面临3-5年的供求调整期。
• 销售预测：2018年三四线城市商品房销售增速预计降低至10.2%，若货币化安置比例降至30%，销售增速进一步降至7.6%。

3. 棚改对未来全国房地产市场的影响

• 销售拉动：2018-2020年，棚改预计拉动3亿平商品房销售，占同期需求面积的6.2%。
• 投资拉动：2018-2021年，棚改预计拉动总投资8.3万亿，其中房地产投资3.2万亿，基建投资0.6万亿，上下游产业投资4.5万亿。
• 敏感性分析：货币化安置比例每降低5个百分点，房地产投资增加19亿元，总投资增加122亿元，但对整体增速影响有限。

结构化信息

1. 棚改货币化安置比例趋势

2. 货币化安置对销售的贡献

3. 棚改对投资的拉动

风险提示

• 政策执行不及预期：若棚改货币化安置政策推进不及预期，可能对房地产市场造成更大冲击。
• 货币政策不确定性：房地产市场受金融环境影响较大，货币政策变化可能进一步影响市场走势。

总结

恒大研究院的研究表明，棚改货币化安置政策在完成去库存任务后将逐步退出，转向实物安置模式。该政策调整将显著影响三四线城市房地产市场格局，尤其对东北、西北和部分西南省份造成较大冲击。同时，棚改对全国房地产市场仍具有一定的投资拉动作用，预计2018-2021年拉动总投资8.3万亿。未来房地产市场将更加依赖人口、土地和金融因素，政策调整将带来新的机遇与挑战。