20220613-光大证券-光大房地产行业流动性跟踪报告（2022年5月）_需求侧居民信贷仍处低位_供给侧地产融资仍受阻_13页_1mb

行业研究总结：房地产行业流动性跟踪报告（2022年5月）

核心内容

本报告分析了2022年5月中国房地产行业在需求侧和供给侧的流动性状况，指出尽管宽松政策持续加码，房地产行业仍面临一定的挑战。

主要观点

需求侧：信贷边际回暖，但整体仍处低位

• 新增信贷数据：2022年5月新增信贷18,900亿元，同比多增3,920亿元，环比多增12,446亿元。
• 居民信贷：
  • 居民短贷新增1,840亿元，同比增加34亿元，环比增加3,696亿元。
  • 居民中长贷新增1,047亿元，同比少增3,379亿元，环比多增1,361亿元。
  • 2022年1-5月累计新增居民中长贷1.14万亿，同比增速为-60.8%，占新增人民币贷款比重约10.5%（2021年全年为30.5%）。
• 按揭利率调整：5年期LPR为4.45%，首套房贷利率下限为4.25%，二套房贷利率下限为5.05%。贝壳研究院数据显示，主流首套房贷利率为4.91%，主流二套房贷利率为5.32%，分别较上月回落26和13个基点。
• 政策信号：央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，省级市场自主确定加点下限，购房促需求进入实质性执行阶段。

供给侧：融资规模缩减，海外债净融资转正

• 发债规模：2022年5月房企境内外单月合计发债515亿元，环比-13.6%，同比-9.6%。净融资105亿元，对比4月为-308亿元。
• 境内债：单月发行466亿元，同比增加39.1%，环比下降6.8%。净融资96亿元。
• 境外债：单月发行49亿元，环比下降49.1%，同比下降79.1%。净融资9亿元，为自去年10月以来首次转正。
• 融资结构：境内债券以一般公司债为主，占比61.6%；境外债发行仍受阻，但偿债压力有所缓解。

关键信息

需求侧改善情况

• 5月居民信贷边际回暖，但整体仍处于低位。
• 5月居民中长贷同比大幅减少，显示居民购房意愿仍受限。
• LPR下调、按揭利率下限调整、政策支持改善型购房需求，表明政策对房地产需求端的刺激作用逐步显现。

供给侧融资情况

• 房企融资规模整体下降，但海外债净融资首次转正。
• 境内外融资均受政策影响，融资环境逐步改善。
• 境内债利率有所回落，显示市场对高资质房企的信心有所恢复。

政策背景

• 2022年5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。
• 4月29日，中央政治局会议支持各地从当地实际出发完善房地产政策。
• 2月24日，住建部提出满足合理的改善型购房需求。
• 国务院发布意见，推动保障性租赁住房和老旧小区改造。

投资建议

• 建议关注优质龙头房企，如万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、越秀地产等。
• 随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。
• 政策路径清晰，房地产市场“β系数”健康稳定。

风险分析

• 新冠疫情：可能影响居民收入和信贷扩张。
• 经济结构调整：可能导致部分行业就业情况不及预期。
• 中美贸易摩擦：可能对房地产行业产生负面影响。
• 房企债务压力：部分房企面临债务到期高峰，叠加“三道红线”政策，信用风险暴露增加。

附录：重点上市公司列表

数据图表说明

• 图1至图6展示了居民和企业部门新增人民币贷款的月度和累计数据。
• 图7和图8提供了LPR和房贷利率的变化情况。
• 图9至图14展示了房企境内和境外债券发行、到期及净融资情况。
• 图15和图16反映了房地产集合信托的募集和成立规模。
• 图19和图20展示了中资美元地产债指数的变化趋势。

估值与评级说明

• 报告中采用的估值方法存在局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
• 投资评级包括买入、增持、中性、减持、卖出和无评级，分别对应不同的预期收益情况。
• A股和H股的评级基于不同的基准指数，包括沪深300、中小板指、创业板指、恒生指数等。

法律声明

• 本报告由光大证券股份有限公司制作，具有证券投资咨询业务资格。
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