20220413-光大证券-光大房地产行业流动性跟踪报告（2022年3月）_需求侧居民信贷边际回暖_供给侧地产债增量明显_12页_927kb

行业研究总结：房地产行业流动性跟踪报告（2022年3月）

核心内容

2022年3月，房地产行业在需求侧和供给侧均出现一定改善迹象。需求侧方面，居民短贷及中长贷边际改善，显示合理购房需求有所回暖。供给侧方面，房企境内外发债规模环比大幅增加，市场信心逐步修复，海外债发行回暖，同比增速转正。

主要观点

需求侧信贷改善

• 2022年3月新增居民短贷3,848亿元，同比少增26.6%，环比多增6,759亿元。
• 2022年3月新增居民中长贷3,735亿元，同比少增40.1%，环比多增4,194亿元。
• 1-3月累计新增居民中长贷1.07万亿元，同比增速-46.0%，占新增人民币贷款比重约12.8%（2021年全年为30.5%）。
• 3月5日全国“两会”明确提出支持商品房市场满足购房者的合理住房需求，3月16日国务院金稳委会议强调防范房地产市场风险，推动行业向新发展模式转型。
• “多孩政策”和“居家养老”等政策可能进一步支持改善型购房需求，改善型信贷支持有望提升。

供给侧融资环境回暖

• 3月房企境内外合计发债860亿元，环比增长159.0%，同比下降13.2%；净融资-145亿元，环比-81亿元。
• 境内发债703亿元，环比增长133.3%，同比下降18.2%；净融资161亿元。
• 境外发债157亿元，环比增长411.2%，同比增长19.3%；净融资-307亿元。
• 3月房地产集合信托成立金额约122亿元，同比下降81.5%，占当月集合信托成立规模的14.9%。

关键信息

政策支持

• 2022年3月5日，全国“两会”提出支持商品房市场满足购房者的合理住房需求。
• 2022年3月16日，国务院金稳委会议强调防范房地产市场风险，提出向新发展模式转型的配套措施。
• 住建部提出满足合理的改善型购房需求，推动房地产行业良性循环和健康发展。

融资环境变化

• 境内融资环境有所放松，房企发债规模回升，但债务违约风险仍存。
• 海外融资环境回暖，中资美元地产债指数在3月中旬反弹，房企偏向发行短期债券。
• 部分房企发行利率较前期有所上升，显示市场对高风险房企的担忧。

市场趋势

• 房地产行业流动性持续舒缓，但房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续。
• 优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，推动行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”升级。
• 公募REITs发行有望破冰，首批基础资产可能包括保障性租赁住房和商业地产。

投资建议

• 优质房企如万科A、万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产，值得关注。
• 随着政策支持，改善型购房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。
• 市场对房地产板块关注度提升，长期看好优质龙头房企表现。

风险分析

• 受新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦等因素影响，部分行业就业情况可能不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张。
• 房企债务集中偿还期叠加“三道红线”政策，部分房企信用风险暴露上升，现金流管理能力弱及负债结构差的房企债务违约风险加大。

图表与数据

• 图1、图2：居民/企业部门新增人民币贷款单月值及累计值。
• 图3、图4、图5、图6：居民部门新增短贷/长贷当月值及累计值。
• 图7、图8：房企境内债券单月及累计发行、到期、净融资情况。
• 图9：房企境内债按类型拆分。
• 图10、图11：内房海外债券单月及累计发行、到期、净融资情况。
• 图12：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额。
• 图13、图14：房地产集合信托单月及累计成立规模及同比增速。
• 图15、图16：资金信托余额及房地产信托余额、同比及占比。
• 图17、图18：MarketiBoxx债券指数变化情况。

重点上市公司列表

附录：行业评级体系

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