20211211-光大证券-光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年11月）_需求侧居民中长贷持续回暖_供给侧房企发债_外冷内热__11页_648kb

行业研究总结

核心内容

2021年11月，中国房地产行业在需求侧和供给侧呈现出不同的趋势。需求侧方面，居民中长贷持续回暖，按揭贷款延续“量增价降”格局；供给侧方面，境内房企发债规模有所反弹，融资环境逐步改善，但美元债市场依然低迷。

主要观点

需求侧：居民中长贷持续回暖

• 资金量增长：11月新增居民中长贷5,821亿元，创4月份以来新高，环比+37.9%，同比+15.3%。
• 累计增长：2021年1-11月累计新增居民中长贷5.72万亿元，同比+3.9%，累计同比增速触底反弹。
• 占比提升：新增居民中长贷占新增贷款的比重为30.4%，较上月提升1.1个百分点，显示居民购房需求有所恢复。
• 政策支持：中央政治局会议强调房地产市场健康发展和良性循环，央行全面降准释放1.2万亿元长期资金，有助于修复行业流动性。

供给侧：境内发债回暖，美元债遇冷

• 境内发债反弹：11月房企境内发债428亿元，环比+129.2%，同比-25.5%，显示融资环境有所改善。
• 净融资改善：11月境内净融资-110亿元，较10月-219亿元有所好转。
• 美元债市场低迷：11月房企美元债发行10亿元，环比-90%，同比-97.3%，净融资-140亿元，一级市场持续遇冷。
• 信托融资下降：11月房地产集合信托成立金额141亿元，同比下降76.3%；1-11月累计成立4642亿元，同比下降33.2%。

关键信息

政策背景

• 央行降准：12月6日央行宣布全面降准0.5个百分点，释放1.2万亿元长期资金，有利于修复房地产行业流动性。
• 政治局会议：强调“稳字当头、稳中求进”，支持商品房市场满足合理住房需求，推进保障性住房建设。

债券市场动态

• 境内债券：高资质房企发债利率总体下降，一般中期票据发行规模回升，显示融资渠道逐步拓宽。
• 美元债：部分房企出现违约或展期，海外评级机构下调多家房企信用级别，导致境外融资偏好下降。

投资建议

• 重点推荐：万科A、万科企业、保利发展、中国金茂、新城控股。
• 建议关注：金地集团、招商蛇口、融创中国、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、金科股份。

风险提示

• 利率上行风险：全球通胀预期和大宗商品价格上涨可能推高利率，影响房企融资成本。
• 疫情与贸易风险：新冠疫情和中美贸易摩擦可能影响居民收入与信贷扩张。
• 信用违约风险：房企“三道红线”与债务集中偿还期叠加，可能导致部分房企出现信用违约。
• 信贷受限风险：银行贷款集中度管理可能限制房地产信贷规模。

估值与评级说明

• 评级体系：包含买入、增持、中性、减持、卖出、无评级等，分别对应不同收益率预期。
• 基准指数：A股主板基准为沪深300指数，中小盘基准为中小板指，创业板基准为创业板指，港股基准为恒生指数。
• 估值局限性：本报告分析基于假设，估值方法及模型存在局限，不保证证券价格。

联系信息

• 分析师：何缅南
  执业证书编号：S0930518060006
  联系方式：021-52523801 / hemiannan@ebscn.com

• 联系人：周卓君
  联系方式：021-52523855 / zhouzj@ebscn.com

机构信息

• 光大证券股份有限公司：全国性综合类股份制证券公司，具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。
• 关联机构：光大新鸿基有限公司（香港）、Everbright Sun Hung Kai (UK) Company Limited（英国）

附注

• 本报告由光大证券研究所编写，基于合法获得的信息，不保证信息的准确性和完整性。
• 报告内容不构成投资建议，投资者应自行承担风险。
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