20220517-光大证券-光大房地产行业流动性跟踪报告（2022年4月）_疫情冲击需求侧信贷收缩_供给侧地产融资仍受阻_13页_964kb

行业研究总结：房地产行业流动性跟踪报告（2022年4月）

核心内容

本报告分析了2022年4月中国房地产行业在需求侧和供给侧的信贷及融资情况，并对行业未来发展趋势进行了展望。整体来看，房地产行业在疫情和宏观经济压力下面临流动性收缩和融资困难，但政策层面的调整释放了积极信号，为行业复苏奠定了基础。

主要观点

需求侧：居民信贷收缩，按揭需求待提振

• 信贷数据：

  • 2022年4月新增人民币贷款6,454亿元，同比少增56.1%，环比少增79.4%。
  • 居民部门信贷收缩明显：4月居民短贷减少1,856亿元，中长贷减少314亿元。
  • 1-4月累计新增居民中长贷1.04万亿元，同比增速-58.0%，占新增人民币贷款比重降至11.6%（2021年全年为30.5%）。

• 政策支持：

  • 4月29日中央政治局会议支持各地完善房地产政策，释放“供需恢复”信号。
  • 5月15日央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，首套贷款利率下限降至4.4%，二套下限为5.2%，省级市场可自主确定加点下限，购房需求有望实质性释放。
  • “多孩政策”+“父母同住”等改善型需求关注度提升，政策对合理购房需求的支持力度增强。

• 市场动态：

  • 4月平均放款周期缩短至29天，较上月减少5天，显示信贷效率有所提升。
  • 随着疫情好转，居民购房信心有望逐步恢复，按揭需求将逐步回升。

供给侧：融资规模缩减，信用风险上升

• 融资数据：

  • 4月房企境内外合计发债597亿元，环比下降30.6%，同比下降37.8%。
  • 境内发债500亿元，环比下降28.8%，同比下降38.1%；净融资23亿元，较3月大幅减少。
  • 境外发债97亿元，环比下降38.6%，同比下降35.9%；净融资-331亿元，连续7个月为负。
  • 房地产集合信托单月成立金额84亿元，同比下降85.6%；1-4月累计成立429亿元，同比下降80.5%。

• 融资渠道：

  • 境内融资以公司债、中期票据为主，但发行规模较上月明显下降。
  • 海外融资受中美利差倒挂、信用风险上升等因素影响，融资成本上升，发行规模缩减。

• 市场情绪：

  • 4月中资美元地产债指数震荡下行，显示市场对房企信用风险的担忧。
  • 5月13日投资级指数为87.84，高收益债指数为68.26，反映市场情绪持续偏谨慎。

关键信息

信贷环境

• LPR调整：5年期LPR报价为4.6%，首套房贷利率下限为4.4%，二套房贷利率下限为5.2%。
• 放款周期：4月平均放款周期29天，较上月缩短5天，信贷效率提升。
• 居民信贷：4月居民短贷、中长贷均出现同比与环比双降，显示购房意愿减弱。

融资环境

• 发债规模：4月房企境内外发债规模为597亿元，同比与环比双降。
• 净融资：4月净融资-308亿元，为连续第7个月净融资为负。
• 信托融资：4月房地产集合信托成立金额84亿元，同比下降85.6%；1-4月累计募集429亿元，同比下降80.5%。
• 债务到期：2022年1-4月房企债券到期规模达9275亿元，叠加“三道红线”政策，房企偿债压力显著。

投资建议

• 政策支持：2022年以来，政策层面释放积极信号，如LPR下调、保障房贷款不纳入集中度管理、预售资金监管优化等，有助于修复行业信心。
• 关注企业：建议关注优质龙头房企，如：
  • 万科A/万科企业
  • 中国金茂
  • 新城控股
  • 保利发展
  • 金地集团
  • 招商蛇口
  • 中国海外发展
  • 中国海外宏洋集团
  • 华润置地
  • 龙湖集团
  • 越秀地产
• 行业前景：随着疫情缓解，供需两端有望逐步恢复，房地产行业“β系数”健康稳定，总体趋势向好。

风险分析

• 外部风险：新冠疫情反复、经济结构调整、中美贸易摩擦可能影响居民收入和就业，进而影响信贷扩张与购房意愿。
• 内部风险：房企“三道红线”政策叠加债务集中偿还期，部分房企信用风险暴露增加，现金流管理能力弱的房企债务违约风险上升。
• 融资风险：海外债发行受限，融资成本上升，资金流动性收紧，可能加剧企业偿债压力。

附录：重点上市公司列表

估值方法的局限性说明

本报告所采用的估值方法和模型基于一定假设，可能因市场变化而产生较大偏差。估值结果不构成对任何证券的交易建议，仅作为参考。

法律声明

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