20210712-光大证券-光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年6月）_需求侧居民中长贷持续回落_供给侧发债净融资单月转正_10页_710kb

行业研究总结：房地产行业流动性跟踪报告（2021年6月）

核心内容

2021年6月，中国房地产行业在需求侧和供给侧均呈现出不同的变化趋势。需求侧方面，居民中长贷持续回落，而短贷则有所增长；供给侧方面，房企发债净融资转正，显示融资环境有所改善。

主要观点

需求侧：居民中长贷持续回落，短贷增长

• 6月新增居民中长贷：5156亿元，同比-18.8%；1-6月累计新增居民中长贷3.4万亿元，同比+22.5%。
• 居民新增贷款占比：6月为26.9%，较上月下降0.5个百分点，较2020年全年下降3.4个百分点。
• 居民短贷情况：6月新增3500亿元，同比+2.9%，1-6月累计新增11500亿元，同比+52.3%。
• 整体新增信贷：6月新增21200亿元，同比多增3100亿元（+17.1%），环比多增6200亿元（+41.3%）。
• 企业部门信贷增长：6月新增14591亿元，同比多增5313亿元（+57.3%），环比多增6534亿元（+81.1%），占新增信贷的65.6%。

供给侧：房企融资环境改善，发债净融资转正

• 6月房企发债总额：891亿元，环比+56.3%，同比+4.8%；净融资+40亿元，为今年2月以来首次转正。
• 境内发债：604亿元，环比+80.3%，同比+32.2%；净融资+31亿元。
• 境外发债：287亿元，环比+22%，同比-27%；净融资+8亿元。
• 房地产集合信托：6月成立517亿元，同比下降47.4%，占比提升至35.4%；1-6月累计成立2923亿元，同比下降27.3%，占比31%。

关键信息

政策背景

• 央行于7月9日宣布降准0.5个百分点，释放约1万亿元长期资金。
• 楼市调控持续高压，坚持“房住不炒”，对经营贷、消费贷等进行全面排查，防范资金违规流入楼市。
• 降准有助于商业银行完成房地产贷款集中度管理指标，并支持刚需和首套按揭贷款。

资金价格变化

• 境内中高资质房企新发债利率保持稳定，部分小幅下降，分化收敛。
• 境外美元债利率分化有所收敛，但偏低资质房企融资成本仍居高位。
• 典型案例：正荣地产发行3.25年期美元债利率7.1%，奥园发行3年期美元债利率7.95%，佳兆业发行5年期美元债利率高达11.65%。

投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级，市场已充分反映悲观预期。
• 关注龙头房企：如万科A/万科企业、保利地产、中国金茂，因其多元化业务发展和协同效应优势。
• 具体理由：
  • 万科：万物云2020年营收182亿元，同比增长27.4%，年末在管面积达5.6亿平。
  • 保利地产：保利物业在城市公服地位领先，软基建战略有助于与地产开发协同。
  • 中国金茂：“绿金”产品力卓越，金茂物业高端服务品质突出，销售保持高增长。

风险提示

• 利率上行压力：全球通胀预期和大宗商品上涨可能导致利率上升，影响资金密集型地产开发。
• 疫情与贸易摩擦：可能影响国内部分行业发展及就业情况，进而影响居民收入和信贷扩张。
• 房企信用风险：三道红线政策与债务集中偿还期叠加，部分房企或出现信用违约。
• 房地产信贷受限：银行贷款集中度管理可能限制房地产信贷规模。

附：相关研报

• 20210712：降准利好影响有限，刚需按揭或有支持
• 20210628：需求侧按揭贷款量缩价升，供给侧5月发债规模收缩明显
• 20210616：关注“隐含价值”较高的地产龙头
• 20210305：新型城镇化推进，房地产行业迎来多元化发展机遇

行业及公司评级说明

基准指数：A股主板为沪深300指数，中小盘为中小板指，创业板为创业板指，新三板为新三板指数，港股为恒生指数。

分析与估值说明

• 本报告基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。
• 估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

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