20220313-光大证券-光大房地产行业流动性跟踪报告（2022年2月）_2月需求侧居民信贷收缩_供给侧境内外融资环境持续分化_12页_945kb

行业研究总结：2022年2月房地产行业流动性跟踪报告

核心内容概述

2022年2月，中国房地产行业在需求侧和供给侧均呈现出不同的发展态势。需求侧居民信贷收缩，但政策层面释放了改善型购房需求的支持信号；供给侧境内融资环境有所改善，但海外融资市场持续低迷。整体来看，房地产行业流动性逐步舒缓，优质房企有望迎来发展机遇。

主要观点

需求侧：居民信贷收缩，改善型需求有望获得支持

• 信贷数据：

  • 2022年2月新增居民信贷减少3,369亿元，同比少增4,790亿元，环比少增11,799亿元。
  • 居民短贷减少2,911亿元，同比多减220亿元，环比少增3,917亿元。
  • 居民中长贷减少459亿元，同比少增4,572亿元，环比少增7,883亿元。

• 政策动向：

  • 2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”。
  • 3月5日全国两会明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。
  • 政策释放积极信号，改善型购房信贷支持力度有望提升，可能包括放宽“认房/认贷”标准、下调二套房首付比例及利率等。

• 未来展望：

  • 居民信贷收缩局面短期内可能缓解，需求侧有望回暖。

供给侧：境内发债同比转正，海外债一级市场持续低迷

• 发债数据：

  • 2月房企境内发债301亿元，同比增加59.8%，环比下降7.3%。
  • 2月房企境内净融资133亿元，环比改善。
  • 2月房企海外发债31亿元，同比减少88.1%，环比下降78.6%。
  • 海外净融资-215亿元，环比略有改善。

• 融资环境：

  • 境内融资环境有所改善，高资质房企发债利率下降。
  • 海外融资市场受债务违约、信用评级下调及到期压力影响，持续低迷。
  • 2月仅有淮北市建设控股集团和国瑞置业两只美元债成功发行。

• 未来展望：

  • 随着房地产行业流动性舒缓，境内地产债发行有望放量。
  • 海外债市场受多重不利因素影响，预计3月房企海外债到期金额将突破千亿，偿债压力仍较大。

关键信息

政策支持

• 住建部和两会政策强调支持合理改善型购房需求，有助于改善信贷环境。
• 保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于提升融资灵活性。

融资改善

• 2月境内房企发债同比增速转正，显示融资环境有所改善。
• 预售资金监管新办法增强房企资金使用灵活性，缓解流动性压力。

流动性风险

• 房企债务集中偿还期叠加“三道红线”政策，部分房企信用风险暴露增加。
• 疫情、经济结构调整及中美贸易摩擦可能影响居民收入及信贷扩张。

投资建议

• 行业趋势：房地产行业流动性持续舒缓，优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇。

• 企业推荐：看好优质龙头房企的长期表现，重点推荐以下公司：

  • 万科A / 万科企业
  • 中国金茂
  • 新城控股
  • 保利发展
  • 金地集团
  • 招商蛇口
  • 中国海外发展
  • 中国海外宏洋集团
  • 华润置地
  • 龙湖集团
  • 越秀地产

• 投资逻辑：坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的房企将引领行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。

风险分析

• 宏观经济风险：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦可能影响居民收入及信贷扩张。
• 房企信用风险：部分房企因现金流管理能力弱及负债结构差，存在债务违约风险。
• 流动性风险：海外债市场持续低迷，房企面临较大的境外偿债压力。

图表说明

• 图1-6：居民及企业部门新增人民币贷款数据，显示2月信贷收缩趋势。
• 图7-12：房企境内及海外债券发行、到期及净融资数据，反映融资环境变化。
• 图13-16：房地产集合信托成立规模及同比增速，显示信托融资收缩。
• 图17-18：MarketiBoxx债券指数，反映中资美元地产债市场持续下行。

附录：重点上市公司数据

结论

2022年2月，房地产行业在政策支持下流动性有所改善，但整体融资环境仍面临一定压力。改善型购房需求有望获得信贷支持，推动行业回暖。境内地产债发行有所回升，但海外融资市场仍低迷，房企需谨慎应对境外债务压力。优质房企将受益于政策导向及市场环境改善，迎来发展机遇。