20211015-光大证券-光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年9月）_需求侧居民信贷单月边际改善_供给侧美元债一级市场发行回暖_10页_814kb
报告摘要
行业研究总结：房地产行业流动性跟踪报告（2021年9月）
核心内容概述
本报告分析了2021年9月中国房地产行业在需求侧和供给侧的流动性状况，指出行业流动性在政策支持下有所改善，但整体仍面临一定压力。报告重点围绕居民信贷边际改善、房企融资情况、市场预期修复等方面展开，为投资者提供了相应的投资建议与风险提示。
需求侧：居民信贷边际改善，政策支持缓解流动性压力
主要观点
- 居民短贷：9月单月新增居民短贷3,219亿元，环比增长115.2%，1-9月累计新增16,300亿元，同比增长6.5%。
- 居民中长贷：9月新增4,667亿元，环比增长9.6%，但同比下降26.6%；1-9月累计新增4.72万亿元，同比增长2.6%。
- 信贷结构：居民中长贷占新增贷款比重为28.2%，较2020年全年水平略有下降，但仍高于去年同期。
- 政策支持：中国人民银行第三季度例会提出“两维护”政策，即维护房地产市场健康发展与维护住房消费者合法权益，有助于修复市场悲观预期，改善行业流动性。
政策背景
- 央行于7月15日降准释放1万亿元流动性，有利于缓解银行信贷压力。
- 虽然“房住不炒”政策持续，但降准为“刚需和首套”按揭贷款提供了支持。
- 需求侧改善与供给侧调整共同作用，有助于推动行业供需两端的平衡。
供给侧：境内发债融资持续下行，美元债一级市场回暖
主要观点
- 境内发债：9月房企境内发债411亿元，环比下降12.1%，同比下降36.7%；净融资为-497亿元。
- 美元债：9月房企美元债发行265亿元，环比增长344.7%，同比下降2.5%；净融资约60亿元，较上月明显改善。
- 集合信托：9月房地产集合信托成立金额162亿元，同比下降73.2%；1-9月累计募集4123亿元，同比下降31.8%。
- 资金价格：境内债券利率分化，部分高资质房企利率下降，中等资质房企利率上升；美元债利率也有上升趋势。
融资结构
- 境内债类型：公司债、中期票据、超短融、ABS发行规模居前，合计5138亿元。
- 海外债：9月内房海外债券净融资为+60亿元，较上月转负为正。
- 债务到期：截至2021年9月，房企债券合计到期规模约12511亿元，其中Q4到期规模为2062亿元。
投资建议
- 推荐股票：万科A/万科企业、保利地产、中国金茂。
- 建议关注：金地集团、招商蛇口、融创中国、中国海外发展、华润置地、新城控股、金科股份。
- 投资逻辑：央行“两维护”政策有助于修复市场悲观预期，居民按揭贷款边际改善，竣工端保持高增速，有助于维持结算水平。龙头房企具备较强的综合实力，短期市场表现值得期待。
风险提示
- 利率上行：全球通胀预期和大宗商品价格上涨可能带来利率上行压力，影响房企融资成本。
- 外部风险：新冠疫情和中美贸易摩擦可能影响国内经济与就业，进而影响居民收入与信贷扩张。
- 债务压力：房企“三道红线”政策叠加债务集中偿还期，部分房企可能面临信用违约风险。
- 信贷限制：银行贷款集中度管理可能对房地产信贷规模形成限制。
数据图表说明
- 图1 & 图2：显示居民与企业部门新增人民币贷款的单月和累计值。
- 图3 & 图4：展示居民短贷与中长贷的当月值及同比变化。
- 图5 & 图6：反映居民部门信贷的累计值及同比增速。
- 图7 & 图8：显示房企境内债券的单月与累计发行、到期及净融资情况。
- 图9：房企境内债按类型拆分。
- 图10 & 图11：内房海外债券的单月与累计发行、到期及净融资情况。
- 图12：房企单季境内与海外发债、到期金额对比。
- 图13 & 图14：房地产集合信托的单月与累计成立规模及同比增速。
- 图15 & 图16：资金信托与房地产信托余额及占比。
- 图17：MarketiBoxx债券指数（截至2021/10/14）。
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- 报告基于一定假设，不同假设可能导致分析结果差异。
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