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申万固收 REITs 市场周报总结

核心内容概览

本周REITs市场整体震荡调整，数据中心、仓储、园区板块表现较差。2026年第一季度，REITs整体营收同比增长4.0%，环比增长1.2%；净利润同比下降1.8%，环比增长92.4%。可供分配金额同比下降1.5%，环比下降2.0%。产权类REITs平均分派率（TTM）为3.88%，特许经营权类为8.51%。可供分配金额环比增速排名前三位为交通（+25.4%）、保障房（+7.1%）、消费（+6.4%）。

一级市场动态

新发REITs进展

截至2026年4月24日，2026年以来已成功发行2单REITs，发行规模56.2亿元，同比下降50.5%。本周共12单首发REITs取得新进展，包括：

• 银华粤海水务REIT：已申报（国内第4单环保水务REIT）。
• 国泰海通砂之船商业不动产REIT、中信建投首农商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT：注册生效。
• 华夏凯德商业不动产REIT、华安陆家嘴商业不动产REIT、华安锦江商业不动产REIT、光大保德信光大安石商业不动产REIT、华夏保利商业不动产REIT：已反馈。
• 东方红隧道高速REIT：已上市，首日涨幅10%。
• 易方达广西北投高速REIT：已询价并定价8.25元/份，拟募集规模24.75亿元。

扩募进展

本周无新增扩募进展，但有：

• 中金厦门安居REIT：扩募注册生效。
• 华夏华润商业REIT：扩募已问询。

二级市场表现

行情回顾

• 中证REITs全收益指数本周收于1024.58点，跌幅0.48%，跑输沪深300 1.34个百分点、跑输中证红利1.91个百分点。
• 产权类REITs下跌1.02%，特许经营权类下跌0.09%。
• 分资产类型来看，交通（+0.22%）、消费（+0.17%）、能源（-0.44%）、环保水务（-0.73%）板块表现占优。
• 分个券来看，上涨前三为：华泰江苏交控REIT（+3.05%）、华夏首创奥莱REIT（+3.02%）、华夏中国交建高速REIT（+2.86%）；下跌前三为：中金重庆两江REIT（-7.16%）、华泰南京建邺REIT（-5.34%）、博时津开科工产业园REIT（-5.29%）。

流动性

• 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率分别为0.47% / 0.37%，较上周上升5.03 / 0.52BP。
• 周内成交量分别为5.20亿份 / 1.28亿份，环比上升12.70% / 1.44%。
• 环保水务板块活跃度最高。

估值

• 产权类REITs中债估值收益率为3.99%，特许经营权类为5.11%。
• 交通板块估值收益率最高（6.33%），其次是仓储物流（5.86%）、园区（4.90%）。

本周要闻与重要公告

要闻

• 2026/4/20：北投新奥购物中心公募REITs基金管理人采购项目公开招标。
• 2026/4/21：证监会主席吴清在金融工作座谈会上提出支持北京企业通过公募REITs等方式做优做强。
• 2026/4/22：上交所修订《公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第1号——发售上市业务办理》。
• 2026/4/23：朗豪酒店REITs项目财务顾问选聘项目第二次中标候选人公示，广发证券中标。
• 2026/4/24：武汉市政府发布政策，对申报发行基础设施REITs的项目提供前期经费补助。4只商业不动产REITs获得证监会注册批复。

重要公告

• 南方顺丰REIT：2025年度第二次分红，分配金额约占可供分配金额的94.36%。
• 华泰江苏交控REIT：3月日均收费车流量环比增长11.44%，同比增长25.06%。
• 隧道REIT：于2026年4月22日起在上交所上市交易。
• 中金山东高速REIT：3月日均收费车流量环比增长5.7%，同比增长7.0%。
• 华夏中国交建REIT：3月日均收费车流量环比减少15.7%，同比增长20.3%。
• 浙商沪杭甬REIT：3月日均收费车流量环比减少12.07%，同比增长23.84%。
• 华安外高桥REIT：2025年度第二次分红，分配金额约占可供分配金额的99.6%。

风险提示

1. 底层资产基本面不及预期：REITs的表现依赖于底层资产的运营状况。
2. 政策变动风险：公募REITs相关政策可能发生变化，影响市场发展。
3. 市场价格波动风险：REITs价格可能因市场情绪、宏观经济等因素波动。

研究团队介绍

• 黄伟平：申万宏源研究董事总经理/所长助理，固定收益首席分析师，13年经验，擅长宏观利率及信用策略分析。
• 栾强：资深高级分析师/利率组主管，上海交通大学博士，覆盖货币与财政政策、利率策略等领域。
• 王哲一：分析师，莱斯大学统计学硕士，研究风格偏向量化，覆盖国内外债市。
• 卢子墨：助理分析师，上海交通大学工学本硕，擅长行业研究与量化研究。
• 王明路：资深高级分析师，可转债组主管，南开大学保险硕士，8年经验，擅长可转债市场分析。
• 徐亚：高级分析师，同济大学经济学硕士，侧重于可转债研究。
• 杨雪芳：高级分析师，信用领域牵头人，4年信用债研究经验。
• 张晋源：分析师，圣路易斯华盛顿大学量化金融硕士，曾为国家经济50人论坛撰稿。
• 曹璇：助理分析师，上海交通大学工学本硕，擅长公募REITs及产业债研究。

以上为本周REITs市场的主要动态与分析。