20260425-申万宏源-公募REITs周度跟踪_一季报发布_四单商业不动产REITs获批_15页_893kb

公募REITs周度跟踪总结（2026.04.13-2026.04.24）

核心内容

本周公募REITs市场整体震荡调整，产权类与特许经营权类REITs表现分化。一季报显示，2026Q1整体营收同比增长4.0%，环比增长1.2%，但净利润同比下降1.8%，环比增长92.4%。可供分配金额环比下降1.5%，交通板块表现最佳，其环比增速达25.4%。从资产类型来看，交通、消费板块表现占优，而环保水务、能源等板块则表现不佳。

主要观点

• 一级市场进展：本周共有12单首发公募REITs取得新进展，包括4单商业不动产REITs注册生效、1单商业不动产REITs反馈至交易所、1单交通REITs上市、1单商业不动产REITs已问询、1单商业不动产REITs已受理等。
• 二级市场表现：中证REITs全收益指数本周跌幅0.48%，跑输沪深300指数1.34个百分点。交通、消费板块表现较好，而数据中心、环保水务等板块跌幅较大。
• 流动性改善：产权类REITs日均换手率上升至0.47%，特许经营权类REITs上升至0.37%。成交量也有所增加，交通板块表现最为活跃。
• 估值情况：从中债估值收益率来看，交通板块收益率最高，达到6.33%，消费板块次之，为5.11%。而数据中心板块估值收益率最低，仅为5.6%。
• 重要公告：本周有4只商业不动产REITs获得中国证监会注册批复，南方顺丰REIT、华安外高桥REIT等发布了分红方案，部分REITs的份额解禁提示也发布。

关键信息

一级市场

• 发行情况：2026年以来已成功发行2单，发行规模56.2亿元，同比下降50.5%。
• 新进展：
  • 银华粤海水务REIT已申报；
  • 国泰海通砂之船、中信建投首农、中金唯品会、汇添富上海地产等四单商业不动产REITs注册生效；
  • 东方红隧道高速REIT上市，首日涨幅10%；
  • 易方达广西北投高速REIT已询价并定价，拟募集规模24.75亿元；
  • 其他REITs处于已反馈、已受理、已问询等状态。

二级市场

• 指数表现：中证REITs全收益指数本周跌幅0.48%，年初至今涨幅1.46%。
• 资产类型表现：
  • 交通板块涨幅0.22%；
  • 消费板块涨幅0.17%；
  • 能源板块跌幅-0.44%；
  • 环保水务板块跌幅-0.73%。
• 个券表现：
  • 上涨前三：华泰江苏交控REIT (+3.05%)、华夏首创奥莱REIT (+3.02%)、华夏中国交建高速REIT (+2.86%)；
  • 跌幅前三：中金重庆两江REIT (-7.16%)、华泰南京建邺REIT (-5.34%)、博时津开科工产业园REIT (-5.29%)。
• 流动性：产权类REITs日均换手率0.47%，特许经营权类REITs日均换手率0.37%，均较上周上升。成交量分别为5.20亿份和1.28亿份，环比分别上升12.70%和1.44%。

估值分析

• 产权类REITs：中债估值收益率3.99%，派息率TTM为3.88%；
• 特许经营权类REITs：中债估值收益率5.11%，派息率TTM为8.51%；
• 资产类型估值：交通板块估值收益率最高，为6.33%；消费板块次之，为5.11%；环保水务板块最低，为3.0%。

本周要闻

• 4月20日：北投新奥购物中心公募REITs基金管理人采购项目招标公告；
• 4月21日：证监会主席吴清支持北京企业通过公募REITs等方式加快做优做强；
• 4月22日：上交所修订公募REITs业务指南，优化发售上市流程；
• 4月23日：朗豪酒店REITs财务顾问选聘项目中标候选人公示；
• 4月24日：武汉市发布政策支持基础设施REITs发行，最高给予200万元前期经费补助；4只商业不动产REITs获得证监会注册批复。

风险提示

• 底层资产基本面不及预期；
• 公募REITs相关政策变动风险；
• 市场价格波动风险。

机构信息披露

• 证券分析师：黄伟平、杨雪芳；
• 研究支持：曹璇；
• 联系人：曹璇；
• 投资评级：基于相对市场表现，分为买入、增持、中性、减持；
• 法律声明：本报告仅供本公司客户使用，未经授权不得复制或分发。

总结

本周公募REITs市场整体表现分化，一级市场有所进展，二级市场流动性改善，但部分板块如数据中心、环保水务表现不佳。政策支持及市场动态对REITs市场影响显著，投资者需关注政策变化及市场波动风险。