> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 申万固收 | REITs市场动态总结（2026年6月） ## 核心内容概述 我国公募REITs市场在2026年6月持续活跃，首批商业不动产REITs成功上市，中证REITs指数跌破970点，市场整体呈现调整态势。与此同时，首批中证REITs全收益指数基金获批，为市场带来新的资金来源，进一步降低投资门槛。此外，招商蛇口商业REIT作为第21单商业不动产REITs申报并受理，拟募资30亿元，预计分派率为5.09%。整体来看，市场在政策推动下不断扩容，但二级市场表现分化，部分板块如交通、能源、园区、环保水务等表现优于其他资产类型。 --- ## 主要观点 ### 1. 一级市场发行情况 - 2026年以来，已成功发行8单REITs，发行规模297.8亿元，同比增长112.2%。 - 本周共5单首发REITs取得新进展，包括： - 汇添富上海地产商业REIT（商业不动产） - 国泰海通砂之船商业REIT（商业不动产） - 中信建投首农商业REIT（商业不动产） - 中金唯品会商业REIT（商业不动产） - 招商蛇口商业REIT（商业不动产） - 此外，1单扩募REITs取得新进展：博时招商蛇口产业园REIT已申报。 - 当前审批流程中： - 首发：已申报40只，已问询并反馈9只，通过审核2只，注册生效待上市2只。 - 扩募：已申报2只，已问询并反馈0只，通过审核0只。 ### 2. 二级市场表现 - 本周中证REITs全收益指数收于968.09点，跌幅1.60%，跑输沪深300 5.04个百分点，跑赢中证红利4.29个百分点。 - 从资产类型来看，交通板块小幅上涨0.01%，而能源、园区、环保水务板块分别下跌0.91%、0.93%、1.21%。 - 从个券表现来看，中金山东高速REIT（+4.98%）、浙商沪杭甬REIT（+2.55%）、广发成都高投产业园REIT（+2.09%）涨幅居前，华夏凯德消费REIT（-6.31%）、中金普洛斯REIT（-5.68%）、中金印力消费REIT（-5.27%）跌幅居后。 ### 3. 流动性分析 - 产权类REITs日均换手率0.28%，较上周下降8.90BP；特许经营权类REITs日均换手率0.24%，较上周下降3.13BP。 - 本周产权类REITs成交量2.53亿份，环比下降17.28%；特许经营权类REITs成交量0.73亿份，环比上升8.90%。 - 数据中心板块流动性相对较高，换手率及成交量均表现活跃。 ### 4. 估值情况 - 产权类REITs中债估值收益率为4.70%，特许经营权类为5.62%。 - 交通板块估值收益率最高，为6.73%；仓储物流、园区板块分别为6.73%和6.28%。 - 从P/FFO（市净率）来看，华夏合肥高新产园REIT、中金联东科创REIT等园区类REITs表现突出，P/FFO分别为22.72%、23.33%。 - 环保水务板块估值较高，银华绍兴原水水利REIT的P/NAV为1.47，华夏凯德消费REIT为0.86。 --- ## 关键信息汇总 ### 1. 重要REITs项目进展 - **招商蛇口商业REIT**：已受理，拟募资30亿元，预测分派率5.09%，底层资产为江苏昆山招商花园城及广东深圳太子广场。 - **易方达、中金、华夏、南方中证REITs全收益指数基金**：正式获批，均为契约型开放式基金，将在6个月内启动募集。 - **博时招商蛇口产业园REIT**：本周取得扩募进展，拟新增基础设施项目。 ### 2. 本周解禁提示 - 多只REITs在本周发布战略配售份额解禁提示，如红土创新盐田港REIT、中金中国绿发商业REIT、华安张江产业园REIT等。 - 解禁后可流通份额比例普遍上升，部分REITs解禁后流通比例达100%。 ### 3. 重要政策与市场动态 - **吴清：支持在沪深交易所推出主动ETF**，并推出商业不动产REITs试点。 - **贵州推动商业不动产REITs项目落地**，通过专题培训挖掘优质资产。 - **北京启动2026重点文旅项目征集**，入选项目可同步申报文旅基建REITs储备。 - **广州工控集团产业园REITs项目启动招标**，拟引入管理人和计划管理人。 --- ## 风险提示 1. **底层资产基本面不及预期**：若底层资产运营不佳，可能影响REITs收益。 2. **公募REITs相关政策变动风险**：政策调整可能对市场产生影响。 3. **市场价格波动风险**：REITs价格受市场情绪、利率变化等因素影响较大。 --- ## 附录：市场数据一览 ### 表1：已发行公募REITs总览（截至2026/6/18） | 类型 | 发行总数 | 发行规模（亿元） | 总市值（亿元） | 流通市值（亿元） | |------|----------|------------------|----------------|------------------| | 合计 | 87 | 2371 | 2361 | 1285 | | 产权 | 62 | 1356 | 1507 | 791 | | 特许经营权 | 26 | 1015 | 855 | 494 | | 保障房 | 9 | 131 | 228 | 144 | | 仓储物流 | 11 | 236 | 309 | 189 | | 园区 | 20 | 330 | 228 | 144 | | 消费 | 12 | 303 | 393 | 214 | | 数据中心 | 2 | 69 | 97 | 29 | | 交通 | 15 | 760 | 593 | 342 | | 能源 | 12 | 289 | 593 | 342 | | 环保水务 | 3 | 49 | 53 | 32 | ### 表2：本周首发REITs进展 | REITs简称 | 项目类型 | 项目状态 | 更新日期 | 申报日期 | |-----------|----------|----------|----------|----------| | 汇添富上海地产商业REIT | 商业不动产 | 上市 | 2026-06-18 | 2026-01-29 | | 国泰海通砂之船商业REIT | 商业不动产 | 上市 | 2026-06-18 | 2026-01-30 | | 中信建投首农商业REIT | 商业不动产 | 上市 | 2026-06-18 | 2026-02-11 | | 中金唯品会商业REIT | 商业不动产 | 上市 | 2026-06-18 | 2026-01-29 | | 招商蛇口商业REIT | 商业不动产 | 已受理 | 2026-06-17 | 2026-06-11 | ### 表3：本周扩募REITs进展 | REITs简称 | 项目类型 | 项目状态 | 更新日期 | 申报日期 | |-----------|----------|----------|----------|----------| | 博时招商蛇口产业园REIT | 园区 | 已申报 | 2026-06-12 | 2026-06-12 | --- ## 总结 2026年6月，我国公募REITs市场在政策推动下继续扩容，首批商业不动产REITs上市，中证REITs全收益指数基金获批，为市场注入新活力。尽管二级市场整体表现偏弱，但交通板块表现相对较好。同时，部分REITs战略配售份额解禁，流动性有所改善。市场整体仍面临底层资产基本面、政策变动及价格波动等多重风险。