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申万固收 | REITs市场动态总结（2026年6月）

核心内容概述

我国公募REITs市场在2026年6月持续活跃，首批商业不动产REITs成功上市，中证REITs指数跌破970点，市场整体呈现调整态势。与此同时，首批中证REITs全收益指数基金获批，为市场带来新的资金来源，进一步降低投资门槛。此外，招商蛇口商业REIT作为第21单商业不动产REITs申报并受理，拟募资30亿元，预计分派率为5.09%。整体来看，市场在政策推动下不断扩容，但二级市场表现分化，部分板块如交通、能源、园区、环保水务等表现优于其他资产类型。

主要观点

1. 一级市场发行情况

• 2026年以来，已成功发行8单REITs，发行规模297.8亿元，同比增长112.2%。
• 本周共5单首发REITs取得新进展，包括：
  • 汇添富上海地产商业REIT（商业不动产）
  • 国泰海通砂之船商业REIT（商业不动产）
  • 中信建投首农商业REIT（商业不动产）
  • 中金唯品会商业REIT（商业不动产）
  • 招商蛇口商业REIT（商业不动产）
• 此外，1单扩募REITs取得新进展：博时招商蛇口产业园REIT已申报。
• 当前审批流程中：
  • 首发：已申报40只，已问询并反馈9只，通过审核2只，注册生效待上市2只。
  • 扩募：已申报2只，已问询并反馈0只，通过审核0只。

2. 二级市场表现

• 本周中证REITs全收益指数收于968.09点，跌幅1.60%，跑输沪深300 5.04个百分点，跑赢中证红利4.29个百分点。
• 从资产类型来看，交通板块小幅上涨0.01%，而能源、园区、环保水务板块分别下跌0.91%、0.93%、1.21%。
• 从个券表现来看，中金山东高速REIT（+4.98%）、浙商沪杭甬REIT（+2.55%）、广发成都高投产业园REIT（+2.09%）涨幅居前，华夏凯德消费REIT（-6.31%）、中金普洛斯REIT（-5.68%）、中金印力消费REIT（-5.27%）跌幅居后。

3. 流动性分析

• 产权类REITs日均换手率0.28%，较上周下降8.90BP；特许经营权类REITs日均换手率0.24%，较上周下降3.13BP。
• 本周产权类REITs成交量2.53亿份，环比下降17.28%；特许经营权类REITs成交量0.73亿份，环比上升8.90%。
• 数据中心板块流动性相对较高，换手率及成交量均表现活跃。

4. 估值情况

• 产权类REITs中债估值收益率为4.70%，特许经营权类为5.62%。
• 交通板块估值收益率最高，为6.73%；仓储物流、园区板块分别为6.73%和6.28%。
• 从P/FFO（市净率）来看，华夏合肥高新产园REIT、中金联东科创REIT等园区类REITs表现突出，P/FFO分别为22.72%、23.33%。
• 环保水务板块估值较高，银华绍兴原水水利REIT的P/NAV为1.47，华夏凯德消费REIT为0.86。

关键信息汇总

1. 重要REITs项目进展

• 招商蛇口商业REIT：已受理，拟募资30亿元，预测分派率5.09%，底层资产为江苏昆山招商花园城及广东深圳太子广场。
• 易方达、中金、华夏、南方中证REITs全收益指数基金：正式获批，均为契约型开放式基金，将在6个月内启动募集。
• 博时招商蛇口产业园REIT：本周取得扩募进展，拟新增基础设施项目。

2. 本周解禁提示

• 多只REITs在本周发布战略配售份额解禁提示，如红土创新盐田港REIT、中金中国绿发商业REIT、华安张江产业园REIT等。
• 解禁后可流通份额比例普遍上升，部分REITs解禁后流通比例达100%。

3. 重要政策与市场动态

• 吴清：支持在沪深交易所推出主动ETF，并推出商业不动产REITs试点。
• 贵州推动商业不动产REITs项目落地，通过专题培训挖掘优质资产。
• 北京启动2026重点文旅项目征集，入选项目可同步申报文旅基建REITs储备。
• 广州工控集团产业园REITs项目启动招标，拟引入管理人和计划管理人。

风险提示

1. 底层资产基本面不及预期：若底层资产运营不佳，可能影响REITs收益。
2. 公募REITs相关政策变动风险：政策调整可能对市场产生影响。
3. 市场价格波动风险：REITs价格受市场情绪、利率变化等因素影响较大。

附录：市场数据一览

表1：已发行公募REITs总览（截至2026/6/18）

表2：本周首发REITs进展

表3：本周扩募REITs进展

总结

2026年6月，我国公募REITs市场在政策推动下继续扩容，首批商业不动产REITs上市，中证REITs全收益指数基金获批，为市场注入新活力。尽管二级市场整体表现偏弱，但交通板块表现相对较好。同时，部分REITs战略配售份额解禁，流动性有所改善。市场整体仍面临底层资产基本面、政策变动及价格波动等多重风险。