20260610-上海证券-REITs市场跟踪双周报_首批商业不动产REITs成功发行_二级市场延续震荡行情_15页_1mb

REITs市场跟踪双周报总结

核心内容

本期 REITs 市场在发行和二级市场表现上均呈现分化趋势，商业不动产 REITs 成功发行，二级市场整体微跌，但特许经营权 REITs 表现优于产权类。同时，REITs 的分红收益率较高，市场估值呈现不同资产类型的差异。

一、发行市场

1、本期发行情况

• 本期共发行 5 只 REITs，合计规模 216.56 亿元，其中 4 只为首批商业不动产 REITs，发行规模超过 200 亿元。
• 本期发行配售比例仍较低，平均为 1.8%，其中汇添富上海地产商业 REIT 配售比例略高，为 5%。
• 截至目前，2026 年已发行成立 8 只 REITs，发行数量比去年同期增长 14%，发行规模合计 297 亿元，较去年同期增长 163%。
• 2026 年完成 1 单扩募，为中金厦门安居 REIT，扩募规模为 7.89 亿元。

2、项目储备情况

• 沪深交易所共有 33 单基础设施和商业不动产储备项目，无获批项目。
• 产权项目 8 单，包括 1 单扩募项目，涉及保障房、产业园、仓储物流和消费设施。
• 特许经营权项目 9 单，其中清洁能源 5 单、收费公路 3 单、供热设施 1 单。
• 本期新受理 1 单项目，3 单项目状态更新。

二、二级市场

1、市场表现

• 目前 REITs 市场产品数量为 87 只，规模为 2449 亿元，其中产权 REITs 规模为 1486 亿元，特许经营权 REITs 规模为 963 亿元。
• 本期 REITs 市场整体微跌 -0.13%，其中产权 REITs 跌幅较大，为 -0.92%，特许经营权 REITs 上涨 0.97%。
• 产权 REITs 中，数据中心和仓储物流跌幅较大，分别达 -2% 和 -2.27%；保障房和消费设施涨幅较小。
• 特许经营权 REITs 中，清洁能源涨幅最高，达 1.72%，而水利设施跌幅最大，为 -1.90%。

2、市场活跃度

• 本期 REITs 整体换手率较上期略降，仍高于中证红利，低于沪深 300。
• 本期 REITs 市场与股市和债市仍维持正相关性。
• 交易活跃度前五名的 REITs 包括中金普洛斯仓储物流 REIT、创金合信首农 REIT、华夏中国交建高速 REIT、鹏华深圳能源 REIT 和华夏华润消费 REIT。
• 后五名包括华夏杭州和达高科产园 REIT、中金中国绿发消费 REIT、中金湖北科投光谷产业园 REIT、华夏中核清洁能源 REIT 和中金亦庄产业园 REIT。

三、分红情况

1、本期分红

• 本期有 13 只 REITs 分红，金额为 9.13 亿元。
• 2026 年 REITs 市场共分红 52.74 亿元，分红收益率为 2.44%，明显高于股票市场。

2、分红收益率

• 特许经营权 REITs 分红收益率为 3.46%，主要来源于收费公路和清洁能源。
• 产权 REITs 分红收益率为 1.74%，主要来源于消费设施和产业园。
• 过去一年 REITs 整体分红收益率为 5.57%，其中特许经营权 REITs 分红收益率为 8.03%，产权 REITs 为 3.79%。

3、分红比例

• 不同类型 REITs 成立以来分红比例较高，其中数据中心和供热设施低于 80%。
• 产权类 REITs 中，华夏安博仓储 REIT 分红比例最高，达 148.01%；特许经营权类 REITs 中，中信建投明阳智能新能源 REIT 分红比例最高，达 103.72%。

四、估值情况

1、产权类 REITs

• 全部产权类 REITs 的最新估值（P/可供分配金额）为 22.76，较上期略降。
• 保障房 REITs 估值相对较高，平均为 32.57；消费设施估值为 24.20；仓储物流和产业园估值在 20 左右；数据中心估值最低，为 17.17。
• 产权类 REITs 的 P/EBITDA 估值为 22.26，略低于 P/可供分配金额。

2、特许经营权 REITs

• 特许经营权 REITs 在相同收益增速下，本期供热设施 REITs 内部收益率最高，其次为清洁能源、生态环保和水利设施，最后为收费公路。
• 全部特许经营权 REITs 的估值（P/可供分配金额）为 22.76，与产权类 REITs 相比略低。

五、风险提示

• REITs 作为权益类产品，存在市场风险、流动性风险、底层资产风险和政策风险。
• 投资者需结合自身风险承受能力审慎决策，自行承担投资风险。

总结

• 2026 年 REITs 市场发行规模和数量均显著增长，但配售比例仍较低。
• 二级市场表现分化，特许经营权 REITs 表现优于产权类。
• 分红收益率较高，特许经营权 REITs 分红表现优于产权类。
• 估值呈现不同类型差异，保障房 REITs 估值相对较高，数据中心估值最低。
• 市场活跃度普遍下滑，但供热设施活跃度提升。
• REITs 市场与股市和债市仍维持正相关性。