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申万固收|REITs：五千亿资金参与商业不动产REITs认购总结

核心内容

本周，公募REITs市场整体表现偏弱，中证REITs全收益指数下跌1.45%，跑输沪深300与中证红利指数。然而，一级市场表现活跃，2026年以来已成功发行8单REITs，发行规模同比增长147%。本周共有11单首发REITs取得新进展，合计吸引约五千亿元资金，其中砂之船商业REIT热度最高，资金规模达2410亿元，唯品会商业REIT次之，资金规模达1494亿元。

主要观点

• 一级市场表现：2026年累计发行8单REITs，发行规模280.4亿元，同比增长显著。本周11单首发REITs取得进展，包括商业不动产、交通、能源等多个领域。
• 二级市场表现：中证REITs全收益指数周跌幅1.45%，跑输沪深300 2.42个百分点，跑输中证红利 2.06个百分点。分项目属性来看，产权类REITs下跌2.11%，特许经营权类REITs下跌0.54%。分资产类型来看，能源板块上涨0.99%，交通板块下跌0.94%，消费板块下跌1.40%，环保水务板块下跌1.52%。
• 流动性：产权类REITs周均换手率0.50%，特许经营权类REITs周均换手率0.32%，较上周分别下降11.62BP和11.91BP。成交量方面，产权类REITs周环比增长20.44%，特许经营权类REITs周环比下降4.50%。
• 估值：从中债估值收益率来看，交通板块最高（6.72%），仓储物流板块（6.46%）、园区板块（6.07%）紧随其后。环保水务板块估值最低（2.1%），但其P/FFO（市盈率）最高（55）。
• 市场动态：本周多个REITs项目取得进展，包括易方达广西北投高速REIT上市、中航中核汇能新能源REIT基金成立、中金杭州安居REIT、红土创新茂业商业不动产REIT、华夏华润置地商业不动产REIT等已问询或已受理。同时，深交所召开商业不动产REITs投资人专题交流会，强调推动市场高质量发展。
• 风险提示：包括底层资产基本面不及预期、公募REITs相关政策变动、市场价格波动等风险。

关键信息

一级市场进展

• 发行情况：2026年以来已发行8单REITs，发行规模280.4亿元，同比增长147%。
• 本周进展：11单REITs取得新进展，包括募集结束、上市、已问询、已受理等。
• 资金情况：首批四单REITs合计吸引约五千亿元资金，其中砂之船商业REIT吸引资金最多，达2410亿元。

二级市场表现

• 指数跌幅：中证REITs全收益指数周跌幅1.45%，年初至今跌幅1.98%。
• 板块表现：能源板块上涨0.99%，交通板块下跌0.94%，消费板块下跌1.40%，环保水务板块下跌1.52%。
• 个股表现：中金山东高速REIT涨幅最大（+2.68%），建信中关村产业园REIT跌幅最大（-9.48%）。

流动性

• 换手率：产权类REITs周均换手率0.50%，特许经营权类REITs周均换手率0.32%，较上周分别下降11.62BP和11.91BP。
• 成交量：产权类REITs周成交量5.59亿份，特许经营权类REITs周成交量1.18亿份，周环比分别+20.44%和-4.50%。

估值情况

• 中债估值收益率：交通（6.72%）、仓储物流（6.46%）、园区（6.07%）板块收益率较高。
• P/FFO：环保水务板块P/FFO最高（55），而能源板块P/FFO最低（28）。

本周要闻和重要公告

• 石家庄水投集团：启动基础设施REITs项目招标。
• 江苏省：遴选具有稳定收益回报率的城市更新项目发行REITs。
• 深圳市：探索将基础设施REITs纳入沪深港通。
• 深交所：召开商业不动产REITs投资人专题交流会，推动市场高质量发展。
• 国务院：推动符合条件的城市更新项目发行REITs。

重要公告

• 易方达广西北投高速REIT：于2026年5月26日起在上交所上市交易。
• 中金唯品会商业REIT：募集期因公众投资者认购踊跃，提前至2026年5月25日截止公众发售，战略配售占比75%。
• 国泰海通砂之船商业REIT：战略配售占比75%，网下配售比例为0.97%，公众配售比例为0.3%。
• 中信建投首农商业REIT：战略配售占比70%，网下配售比例为1.25%，公众配售比例为0.99%。

总结

整体来看，尽管二级市场情绪悲观，但一级市场仍保持活跃，商业不动产REITs募集热度较高，吸引大量资金。不同板块表现分化明显，能源和交通板块表现较好，而消费和环保水务板块则表现较差。市场流动性有所下降，但部分板块如数据中心仍保持活跃。估值方面，交通和仓储物流板块表现较好，环保水务板块则估值较低。同时，政策支持和市场动态显示，REITs市场正逐步进入高质量发展阶段，但仍需关注政策变动和市场价格波动等风险。