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房地产行业周报总结（2021年4月18日）

核心内容

2021年4月18日发布的房地产行业周报指出，房地产行业仍处于“房住不炒+因城施策”的政策框架下，但政策方向和力度将根据市场情况相机调整。当前房地产市场销售和区域政策持续向好，房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位，因此维持“看好”投资评级。

主要观点

• 政策导向：中央坚持“房住不炒”基调，同时加大保障性租赁住房建设力度，以解决大城市住房问题。
• 市场表现：房地产销售和投资保持高位，但新开工和竣工表现一般，主要受政策调控及融资环境影响。
• 资金流动：房企融资渠道拓宽，信用债和海外债发行规模增加，利率有所分化。
• 土地市场：土地成交溢价率维持高位，流拍率较低，三线城市溢价率最高。
• 行业建议：建议投资者关注2021年第二季度房地产板块机会，维持“看好”评级。

关键信息

1. 投资销售景气度高位，集中供地稳步推进

• 政策动态：

  • 住建部召开座谈会，要求落实保障性租赁住房建设计划，由政府给予土地、财税、金融等支持。
  • 多地实施“两集中”供地政策，如南京、徐州、深圳、长春等地，限制过度竞争，规范土拍规则。
  • 郑州、贵阳等地调整公积金政策，提高二套首付比例，规范贷款申请审核。
  • 河南、东莞、绍兴等地加强房地产贷款监管，严查违规资金流入市场。

• 销售数据：

  • 2021年1-3月，商品房销售面积同比增长63.8%，销售额同比增长88.5%。
  • 3月单月销售面积同比增长38.1%，销售额同比增长58.1%，东部市场拉动明显。
  • 31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，二手住宅价格环比上涨0.4%。

• 投资数据：

  • 1-3月房地产开发投资额同比增长25.6%，施工面积同比增长11.2%。
  • 3月房地产开发企业到位资金同比增长26.6%，其中定金及预收款、个人按揭贷款增速最佳。

• 竣工数据：

  • 1-3月竣工面积同比增长22.9%，但单月竣工不及预期，可能为前两年高开工的延续。

2. 一二手成交增长显著

• 新房市场：

  • 2021年第16周，全国32城新房成交面积519万平米，同比增加31%，环比增加2%。
  • 年初至今累计成交面积达8181万平米，累计同比增加97%。
  • 一线城市成交表现最佳，同比增速达44%，二线城市为40%，三线城市为10%。

• 二手房市场：

  • 第16周全国9城二手房成交面积154万平米，同比增速21%，年初至今累计增速59%。
  • 与前值相比，二手房成交增速略有下降。

3. 土地市场热度回升

• 土地成交情况：

  • 2021年第16周，全国100城全类型土地成交溢价率17.6%，流拍率1.7%。
  • 宅地成交溢价率20.4%，流拍率1%。
  • 三线城市溢价率最高，达到26.8%。

• 区域表现：

  • 一线城市流拍率最低，为0%。
  • 二线城市流拍率2.6%，三线城市流拍率1.3%。

4. 资金流动情况

• 信用债与海外债：

  • 第16周信用债发行139.6亿元，同比增加72%，环比增加18%，平均加权利率3.73%。
  • 海外债发行9.4亿美元，环比增加11%，平均加权利率5.46%。

• 房贷利率：

  • LPR连续11个月不变，首套房贷利率上升2BP至5.28%，二套房贷利率上升1BP至5.57%。
  • 贷款投向严格遵循政策，防止资金违规流入楼市。

5. 投资建议

• 维持房地产行业“看好”评级。
• 建议关注2021年第二季度的地产板块机会。
• 在宽信用环境下，限价政策松动有利于房企利润率修复和存货价值重估。

6. 风险提示

• 行业销售规模波动较大，可能影响房企回款。
• 政策调整可能导致经营风险，如按揭利率上行、税收政策收紧。
• 融资环境收紧可能加剧企业流动性压力。

结论

房地产行业在政策调控下保持稳定发展，销售和投资景气度维持高位，但新开工和竣工表现一般。集中供地政策稳步推进，市场对违规资金的监管加强。房企融资渠道拓宽，资金到位情况良好。土地市场热度回升，溢价率维持高位。整体来看，行业基本面稳健，政策支持延续，投资建议维持“看好”评级，但需警惕销售波动、政策调整及融资环境变化带来的风险。