20210406-华创证券-房地产行业周报_3月房企销售保持靓丽_多地首批集中供地公示_16页_1mb

房地产行业周报总结（20210327-20210402）

核心内容

2021年3月房地产行业整体表现强劲，新房与二手房成交量均出现显著增长。数据显示，3月45城一手房成交面积同比上涨83%，其中一二线城市涨幅分别为88%和71%，主要得益于去年同期疫情导致的低基数效应。二手房方面，14城周成交环比增长5%，月成交同比上升65%。行业库存方面，15城可售面积环比下降1%，但去化月数有所上升，整体仍处于低库存阶段。

主要观点

• 销售表现：2021年3月房地产销售表现亮眼，主要受去年同期疫情影响，基数较低，导致同比大幅增长。
• 政策动态：多地推进集中供地政策，如南京、北京、苏州、天津、无锡、广州、合肥等，土地供应量和价格均有明显变化，同时部分城市对租赁住房、人才房、限售年限等政策进行了调整。
• 融资与风险：央行关注高杠杆中小房企的债务违约风险，部分城市对公积金贷款额度进行了调整，行业面临一定的融资压力。
• 行业趋势：房地产行业正逐步向运营驱动转型，政策调控与融资管理促使行业集中度提升，盈利能力改善。
• 投资建议：分析师持续看好房地产行业发展潜力，推荐关注住宅开发、物业管理、商业地产及物流地产板块。

关键信息

一、行业数据

• 新房成交量：

  • 上周45城新房成交863.1万平米，环比增长12%。
  • 一二线城市成交686.2万平米，环比增长17%；三四线城市成交176.9万平米，环比下降6%。
  • 3月累计成交3,435.4万平米，同比上涨83%。
  • 一线城市累计成交569.3万平米，同比上涨116.8%；二线城市累计成交1,958.5万平米，同比上涨80.9%；三线城市累计成交585.5万平米，同比上涨82.9%。

• 二手房成交量：

  • 上周14城二手房成交186.0万平米，环比增长5%。
  • 3月累计成交787.2万平米，同比上涨65.4%。
  • 一线城市累计成交268.0万平米，同比上涨83.2%；二线城市累计成交465.1万平米，同比上涨55.5%；三四线城市累计成交54.2万平米，同比上涨77.7%。

• 库存情况：

  • 15城可售面积为9,440万平米，环比下降1%。
  • 3个月移动平均去化月数为9.1个月，环比上升0.1个月。
  • 一线城市去化月数为7.4个月，二线城市为9.0个月，三线城市为17.8个月。

二、政策与市场动态

• 集中供地政策：南京、北京、苏州、天津、无锡、广州、合肥等城市陆续发布集中供地计划，涉及大量宅地供应。
• 调控措施：
  • 义乌新房取得产权证满2年方可转让，备案价不得上调。
  • 广州加大租赁住房用地供应，人才房限售年限延长至3年。
  • 西安实行“限房价、定品质、竞地价”政策，住房满5年方可交易。
  • 深圳灵活就业人员可缴存使用住房公积金。
• 融资调整：佛山降低公积金贷款额度，温州对新购住房提供补助。

三、公司动态

• 业绩表现：
  • 万科A：2020年归母净利润415亿，同比+7%；3月销售金额628亿，同比+14%。
  • 世茂集团：2020年核心净利润123亿，同比+17%；2021年合约销售目标3300亿元。
  • 华侨城A：2020年归母净利润127亿，同比+3%。
  • 金科股份：2020年归母净利润70亿，同比+24%。
  • 中国奥园：2020年归母净利润59亿，同比+41%；2021年销售目标1500亿元。
  • 新大正：2020年归母净利润1.3亿，同比+26%；预计一季度业绩增长40-45%。
  • 佳兆业：3月销售金额134亿，同比+179%；销售面积80万平米，同比+203%。
  • 碧桂园：一季度权益销售1396亿，同比+38%。
  • 龙光集团：拟发3亿美元2025年到期票据，利率4.25%。

四、板块行情

• SW房地产指数：上周上涨0.32%，相对沪深300指数表现较弱，涨幅为-2.13%。
• 个股表现：
  • 涨幅前五：阳光股份（+23.40%）、招商积余（+20.12%）、中国武夷（+12.54%）、华侨城A（+12.45%）、新华联（+12.23%）。
  • 涨幅后五：世纪星源（-16.00%）、中房股份（-15.42%）、泰禾集团（-8.95%）、绵世投资（-7.99%）、宝安地产（-7.28%）。

五、投资建议

• 推荐板块：
  • 住宅开发：A股：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂。
  • 物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务。
  • 商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城；建议关注华润置地。
  • 物流地产：ESR、南山控股。

六、风险提示

• 房地产调控政策可能超预期收紧。
• 融资政策可能超预期收紧。
• 新冠肺炎疫情可能对市场造成超预期影响。

总结

2021年3月，房地产行业销售表现强劲，主要受益于低基数效应。多地推进集中供地政策，推动市场活跃。行业整体处于低库存阶段，但去化率有所改善。分析师认为，房地产行业正向运营驱动转型，行业集中度有望提升，盈利能力和稳定性增强。建议关注优质房企及物管、商业地产和物流地产板块，但需警惕政策调控与融资收紧风险。