20260321-国盛证券有限责任公司-房地产开发C-REITs周报_Q1首发扩容与存量扩募双轮驱动_关注年报信息_11页_891kb

报告摘要

本报告分析了C-REITs在Q1的市场表现，包括二级市场走势、一级市场动态、估值情况及投资建议。报告指出，C-REITs在本周二级市场整体偏弱震荡，但部分板块如保障房、交通基础设施表现优于其他板块。同时，一级市场在首发扩容和存量扩募方面有所进展，成为市场的主要驱动力。

市场表现：
- 本周中证REITs全收益指数下跌 $0.13%$，中证REITs（收盘）指数下跌 $0.15%$，整体表现偏弱。
- 本年中证REITs全收益指数涨幅为 $1.18%$，而其他主要股票指数如沪深300、恒生指数均出现下跌，中债十年期国债指数则小幅上涨。
二级市场表现：
- 已上市REITs总市值约2238.9亿元，平均单只REIT市值约28亿元。
- 本周39支上涨，37支下跌，3支持平，周均涨幅为 $-0.02%$。
- 保障房、交通基础设施板块表现较好，仓储物流和市政水利板块回调。
一级市场动态：
- Q1一级市场首发扩容和存量扩募双轮驱动，保租房板块迎来新申报项目，同时商业不动产REITs成为申报主力。
- 仓储物流领域有多个项目拟购入，商业不动产REITs申报项目达15单，涵盖多种业态。
交易活跃度：
- 数据中心板块交易最活跃，周均成交量为108.2万股，日均换手率为 $0.3%$。
- 嘉实京东仓储基础设施REIT、南方万国数据中心REIT和华夏中核清洁能源REIT是换手率前三的项目。
估值表现：
- 中债IRR（内部收益率）分化明显，平安广州广河REIT、易方达广开产园REIT和华夏中国交建REIT位列前三。
- P/NAV（价格/基金净值）在0.7至1.8之间波动，嘉实物美消费REIT、华夏安博仓储REIT和易方达华威农贸市场REIT为P/NAV前三，而易方达广开产园REIT的P/NAV最低。

板块表现：
- 仓储物流：红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏安博仓储REIT等项目表现不一，部分出现回调。
- 产业园区：建信中关村REIT、华安张江产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT等项目表现较为稳定。
- 保障房：华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT等项目涨幅靠前。
- 交通基础设施：浙商沪杭甬REIT、华夏越秀高速REIT、平安广州广河REIT等项目表现较好。
- 能源基础设施：华夏中核清洁能源REIT、华夏华电清洁能源REIT等项目表现分化。
- 消费基础设施：华夏金茂商业REIT、华夏首创奥特莱斯REIT等项目表现波动。
- 生态环保：富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT等项目表现较好。
- 水利设施：银华绍兴原水水利REIT、国泰君安济南能源供热REIT等项目表现分化。
- 数据中心：南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT等项目交易活跃。
投资建议：
1. 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机，特别是高能级城市消费和专业运营带来的管理溢价。
2. 保障房等弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。
3. REITs扩募已与新发并行，建议关注资产储备充足、项目优质的原始权益人。