20260118-国盛证券-房地产开发C-REITs周报_二级调整_上海支持消费基础设施发行REITs_11页_876kb

房地产开发：C-REITs周报总结

核心内容

本周C-REITs市场整体呈现分化趋势，其中生态环保和消费基础设施板块表现较好，而能源基础设施和交通基础设施板块则有所回调。REITs指数方面，中证REITs全收益指数下跌0.36%，本年累计涨幅为1.53%。市场整体交易活跃度有所提升，数据中心板块成为交易最活跃的板块。

主要观点

• 指数表现：本周中证REITs全收益指数下跌0.36%，而沪深300、恒生指数等其他主要指数表现不一，部分指数上涨，部分下跌。
• 二级市场表现：已上市REITs总市值约2224.7亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周29支REITs上涨，49支下跌，周均涨幅为-0.3%。嘉实物美消费REIT和汇添富上海地产租赁住房REIT涨幅靠前。
• 交易活跃度：数据中心板块交易活跃度最高，本周日均成交量为159.7万股，日均换手率0.5%。其中，中航易商仓储物流REIT、中航首钢绿能REIT、易方达华威农贸市场REIT的换手率分别达到1.6%、1.3%和1.3%。
• 估值表现：REITs的中债IRR（内部收益率）持续分化，平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT、易方达广开产园REIT分别位列前三。P/NAV（市价/净资产）位于0.7-1.8区间，华夏安博仓储REIT、嘉实物美消费REIT、易方达华威农贸市场REIT的P/NAV较高，华夏中国交建REIT的P/NAV较低。

关键信息

• 政策支持：上海发布促进服务业提质增效和消费提振扩容联动发展28条措施，支持消费基础设施发行REITs。
• 投资建议：
  1. 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机；
  2. 重视高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性及专业运营带来的管理溢价；
  3. 关注高速及IDC类资产在二级回调后的价值重构；
  4. 保障房等弱周期资产已被市场认可，但需结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局；
  5. 我国REITs扩募与新发并行，关注项目储备充足、质量高的原始权益人。
• 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。

二级市场表现详情

• 仓储物流：本周涨幅为-0.41%，其中红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等表现较好。
• 产业园区：本周涨幅为0.19%，部分REITs如国泰君安东久新经济REIT、华夏金隅智造工场REIT表现突出。
• 保障房：本周涨幅为-0.42%，部分REITs如华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT表现较好。
• 交通基础设施：本周涨幅为-0.91%，部分REITs如浙商沪杭甬REIT、平安宁波交投REIT表现相对稳定。
• 能源基础设施：本周涨幅为-1.03%，部分REITs如鹏华深圳能源REIT、华夏华电清洁能源REIT表现较好。
• 生态环保：本周涨幅为0.5%，其中富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT表现较好。
• 消费基础设施：本周涨幅为0.19%，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT等表现较好。
• 水利设施：本周涨幅为-0.84%，部分REITs如银华绍兴原水水利REIT表现相对稳定。
• 数据中心：本周涨幅为-0.66%，其中南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT表现较好。

估值表现详情

• 中债IRR：平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT、易方达广开产园REIT分别位列前三，内部收益率分别为10.9%、9.6%和8.5%。
• P/NAV：华夏安博仓储REIT、嘉实物美消费REIT、易方达华威农贸市场REIT的P/NAV较高，分别为1.8、1.8和1.7；华夏中国交建REIT的P/NAV较低，为0.7。

相关研究

1. 《房地产开发：C-REITs周报——政策利好提振情绪，二级市场修复》（2026-01-11）
2. 《房地产开发：2026W1：2025全国土地出让规模双位数下滑，开年新房成交表现低迷》（2026-01-11）
3. 《房地产开发：2025W53：2025全年新房成交同比-15.8%，二手房同比+3.9%》（2026-01-04）

图表目录

• 图表1: 指数表现
• 图表2: REITs二级市场价格表现
• 图表3: REITs二级市场价格表现（续）
• 图表4: REITs成交量表现
• 图表5: REITs成交量表现（续）
• 图表6: REITs估值表现

作者信息

• 分析师：金晶（执业证书编号：S0680522030001）
• 邮箱：jinjing3@gszq.com
• 分析师：周卓君（执业证书编号：S0680523070006）
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