建筑装饰行业REITs月观点：三季报整体修复中分化持续，消费基础设施或释放REITs成长性机遇-20231115-兴业证券-37页_1mb

公募REITs市场分析总结（2023年10月）

核心内容概览

本报告总结了2023年10月公募REITs市场行情、三季报业绩表现及近期事件对市场的影响，并分析了各板块的经营情况和未来展望。整体来看，市场在无风险收益率上升、部分产品解禁压力以及三季度经营分化等背景下经历了较大波动，但部分板块表现稳健，且消费基础设施REITs即将发行，为市场带来成长性机遇。

主要观点

1. 市场行情回顾

   • 10月9日至31日，中证REITs指数下跌6.09%，上证指数下跌2.95%，国债指数微涨0.17%。
   • 交通基础设施板块因前期超跌，韧性相对较好。
   • 10月REITs板块总成交额为42.00亿元，环比下降19.4%，区间换手率为0.62%，处于历史较低分位数。
   • 产业园板块成交量占比最高，达34.2%。

2. 三季报业绩表现

   • 公募REITs整体营收同比增长12.3%，EBITDA同比增长7.2%，可供分配现金同比增长11.7%。
   • 多数REITs业绩表现略超招募说明书预期，营收和可供分配金额目标完成率较2022年明显改善。
   • 保租房板块业绩稳定性持续验证，所有保租房REITs2023Q3营收和可供分配金额目标完成率均超过100%。
   • 高速公路板块受益于暑运高峰，整体业绩强势修复，部分车流结构中客车占比较高的标的表现更佳。
   • 能源板块经营差异较大，深圳能源REIT因用电高峰期业绩微涨，国家电投REIT因风速不达预期业绩回落，京能光伏REIT因国补回笼实现可供分配金额大幅增长。

3. 近期事件点评

   • 10月共有6单新项目获证监会和交易所受理，首批消费基础设施REITs发行在即。
   • 消费基础设施REITs，尤其是购物中心REITs，具有成长性特点，目前估值处于合理范围。
   • 建议优先关注原始权益人实力强、储备资产丰富、运管经验充足，且位于城市能级高的购物中心REITs。

关键信息

各板块表现分析

消费基础设施REITs前景

• 首批消费基础设施REITs即将发行，市场或迎来成长性资产。
• 建议关注原始权益人实力强、资产储备丰富、运管经验充足，且位于高能级城市的购物中心REITs。
• 三单购物中心REITs底层资产所处城市商圈分别为华夏华润、中金印力、嘉实物美。

风险提示

• 数据计算及统计偏差风险
• 行业流动性风险
• 政策风险
• 基础设施基本面改善不及预期
• 基金价格波动风险

重点REITs表现

• 高速公路

  • 广州广河REIT、沪杭甬REIT、华夏越秀REIT等表现较好，营收和可供分配金额目标完成率均超75%。
  • 国金铁建REIT在疫情期间和疫情后均表现出较好韧性，2023Q1-Q3累计营收目标完成率81%。

• 能源

  • 深圳能源REIT因用电高峰期业绩微涨，2023Q1-Q3累计营收目标完成率99%。
  • 国家电投REIT因风速不达预期业绩回落，但总体在波动范围内。

• 保租房

  • 所有保租房REITs2023Q3出租率均超过90%，深圳安居REIT接近满租。
  • 华夏北京保障房REIT在8月1日后租金上调，支撑Q3业绩微涨。

• 仓储物流

  • 红土盐田港REIT出租率稳定在高位，项目整体表现稳健。
  • 中金普洛斯REIT各资产分化较大，需关注主动管理进展和大客户续约情况。
  • 嘉实京东REIT连续三个季度满租，但需关注租金变动。

• 产业园

  • 东久新经济REIT、临港创新REIT等表现较好，保持满租或高出租率。
  • 招商蛇口REIT、湖北科投REIT出租率小幅下降，因部分大客户搬出。
  • 建信中关村REIT因租户退租，空置率较高，需关注租户转化情况。

图表要点

• 图1：中证REITs指数与股债走势对比，显示REITs指数表现弱于上证指数和国债指数。
• 图3：各板块REITs近一月及近一周涨跌幅，显示交通基础设施韧性较好。
• 图13：公募REITs营业收入目标完成率，多数REITs完成率超过100%。
• 图15：可供分配金额目标完成率，部分REITs如京能光伏REIT表现亮眼。
• 图23：保租房REITs业绩环比增长率，显示其稳定性。

表格要点

• 表1：高速公路REITs核心经营数据，显示各项目车流量和通行费收入变化。
• 表4：保租房REITs核心经营数据，出租率和租金水平稳定。
• 表5：仓储物流REITs核心经营数据，显示出租率和租金水平变化。
• 表6：产业园REITs核心经营数据，显示出租率和租金水平波动。

总结

2023年10月，公募REITs市场整体表现承压，但部分板块如保租房、交通基础设施等仍保持稳健。消费基础设施REITs即将发行，成为市场关注的焦点。分析师建议投资者关注底层资产经营稳健、成长性强的标的，特别是位于高能级城市的购物中心REITs。同时，需警惕无风险收益率上升、政策变化及行业基本面改善不及预期等风险。