20160423-中泰证券-房地产二季度策略报告__基本面回调_把握三类投资机会_20页_1mb

房地产行业二季度策略报告总结

核心内容概述

本报告为2016年二季度房地产行业策略报告，重点分析房地产行业基本面、成交量、房价、地产投资及投资机会，提出投资建议。整体来看，房地产市场处于小周期高点，成交量短期受政策影响有所回调，但长期仍受货币环境影响，房价可能短期调整，但长期趋势仍向上。地产投资热度或延续，投资机会主要集中在三大类标的：布局核心二线城市的地产公司、实现轻资产化且现金流充裕的地产公司、以及具有国企改革、重组、转型预期的房企。

主要观点

1. 行业基本面：小周期见顶

• 房地产市场已进入小周期高点，成交量与房价均出现阶段性回调。
• 2016年1-3月商品房销售面积累计同比+33.1%，高于2015年全年+6.5%。
• 一线政策收紧（如上海、深圳限购）导致成交量回调，二线城市表现优于一线及三四线城市。

2. 成交量：一线政策收紧，短期内热度减退

• 一线楼市政策收紧，成交量出现回调，二线城市因政策相对友好，成交量保持相对稳定。
• 二线城市冷热不均，其中长三角地区涨幅显著，东北部和西部涨幅有限。
• 一线楼市政策对二线楼市产生传导效应，短期成交量或继续承压。

3. 房价：短期内或出现回调，长期取决于货币政策

• 一线房价短期或因政策调控和市场观望情绪出现回调。
• 长期来看，房价受货币宽松影响，震荡上涨趋势明显。
• 3月个人按揭贷款同比增长46.2%，远高于去年同期，显示信贷宽松对楼市的支撑。

4. 地产投资：二季度热度或将延续

• 2016年1-3月房地产开发投资同比增长6.2%，新开工面积增长19.2%。
• 信贷宽松与一季度楼市热销带动地产投资，二季度热度或延续。
• 由于供需传导时滞，二季度地产投资仍受一季度高信贷和高销量影响。

关键信息

一、房地产行业数据

• 上市公司数：140家
• 行业总市值：2492014.925百万元
• 行业流通市值：1996875.814百万元

二、重点公司分析

三、投资机会分类

1. 布局核心二线城市的地产公司

• 原因：二线城市政策相对友好，供需较为平衡，改善性需求持续。
• 推荐标的：新城控股、鲁商置业、阳光城（未覆盖）、华发股份（未覆盖）等。

2. 实现轻资产化，现金流充裕的地产公司

• 原因：在地产白银时代，现金流是房企存续的关键。
• 推荐标的：新城控股、阳光城（未覆盖）、泰禾集团、招商蛇口等。

3. 国企改革、重组、转型预期

• 壳资源：市值小、负债低、股权分散、业绩差或亏损。
• 潜在重组标的：市值小、市净率<1、净利润微薄或为负、营业收入低于行业平均。
• 潜在转型标的：市值小、民企、大股东持股比例高、业绩差或下滑。

投资建议

• 投资评级：增持
• 投资逻辑：
  • 成交量短期回调，但回调幅度和持续性取决于货币宽松程度。
  • 房价短期或受政策影响回调，但长期仍受货币环境支撑。
  • 地产投资热度有望延续，二季度受益于一季度的信贷宽松和销售增长。
• 推荐标的：
  • 布局核心二线城市的地产公司：新城控股、鲁商置业等。
  • 现金流充裕的地产公司：招商蛇口、泰禾集团等。
  • 国企改革、重组、转型预期：万通地产、大龙地产等。

重要声明

• 本报告仅供中泰证券客户使用。
• 报告基于公开资料及实地调研，结论独立、客观，但不保证信息的准确性和完整性。
• 投资建议仅供参考，不构成任何投资操作建议。
• 市场有风险，投资需谨慎。