房地产行业8月行业动态报告：8月销售同、环比均大幅下降，二次集中供地将迎来高峰-20210908-银河证券-31页_2mb

房地产行业动态报告总结

核心内容

2021年8月，房地产行业面临市场销售和土拍政策双重调整，行业进入新的发展阶段。

市场销售持续降温

• 销售数据：30城新房销售面积同比-22.74%，环比-24.61%；成交套数同比-20.54%，环比-22.20%。
• 城市分化：一线城市销售同比-1.21%，环比+14.13%；二线城市销售同比-17.71%，环比-37.65%；三线城市销售同比-43.53%，环比-26.93%。
• 去化周期：十大城市存销比为8.92，环比+5.06%，同比-3.78%。去化周期反弹，但仍在四年低水平。

土拍规则调整，迎来二次集中供地高峰

• 首批土拍：22城平均溢价率13.35%，较2020年提升1.81pct。热点城市如重庆、深圳、厦门等溢价率较高，而长春、青岛等市场冷淡。
• 第二批土拍：厦门、长春、无锡开启第二批集中供地，厦门平均溢价率23.62%，长春仅为0.4%。土拍热度分化，9月将迎推地高峰。

财务表现：H1增收不增利，盈利修复可期

• 营收增长：2021H1行业总营收12765.38亿元，同比+30.79%。
• 净利润下滑：归母净利润659.01亿元，同比-18.69%。
• 毛利率承压：销售毛利率21.47%，同比-6.82%；销售净利率7.16%，同比-3.54%。
• 杠杆率下降：预收账款同比增长11.59%，净负债率124.65%，资产负债率79.23%。

主要观点

行业进入成熟调整期

• 增长放缓：房地产行业告别暴涨时代，进入平稳健康发展阶段。
• 人口结构变化：出生率下降，老龄化加剧，三胎政策效果待观察。
• 城市化放缓：城镇化率增速下降，发展进入中速高质量阶段。
• 存量市场兴起：二手房交易占比提升，存量市场规模扩大。

政策调控趋严

• 土地出让收入划转税务：2021年7月1日起试点，2022年1月全国实施，强化中央对土地财政的监管。
• “房住不炒”定位：防止房价炒作，增加保障性租赁住房供应，稳定市场预期。
• 规范行业秩序：加强物业管理、销售、租赁等环节的监管，推动行业规范化。

关键信息

投资建议

• 住宅开发龙头：建议关注万科A、保利地产、金地集团、新城控股、金科股份。
• 物业管理行业：迎来黄金时代，建议关注金科服务、旭辉永升服务、新大正。
• 行业估值：房地产板块PE(TTM)为6.7X，PB为0.9X，处于历史低位，具备修复空间。

风险提示

• 销售下行压力：若销售超预期下滑，政策维稳预期增强。
• 政策不确定性：房地产调控政策持续加码，行业面临下行风险。
• 经济压力：房地产行业作为经济压舱石，受宏观经济影响较大。

数据支持

• 图表：多个图表展示销售数据、土拍热度、财务指标、人口结构、城市化率及政策变化。
• 表格：列出房企和物管公司的财务数据及政策执行情况。

结论

房地产行业正经历从高速增长向平稳发展的转型，政策调控加强，市场分化加剧，物业管理成为新增长点。行业估值处于历史低位，具备修复空间，建议关注优质房企和物管公司。