20211109-中国银河-房地产10月行业动态报告_二批集中供地基本完成_年末销售压力较大_27页_1mb

房地产行业动态报告总结

核心内容

• 房地产市场进入新阶段：行业正从高速增长向中速高质量发展转型，政策导向以“房住不炒”为主，房地产税试点或将加速落地。
• 销售市场持续降温：2021年10月，30城新房销售面积同比增速为-26.15%，环比增速为-7.60%，去化周期处于四年内较高水平。
• 第二批集中供地趋冷：20个重点城市完成第二批地块出让，平均溢价率4.1%，较2020年和首批供地均有所下降，市场整体趋冷。
• 财务表现承压：Q3房地产行业营收增长，但净利润大幅下滑，毛利率和净利率均承压，但盈利修复预期增强。
• 政策对物管行业支持持续：物业管理行业迎来“黄金时代”，政策推动行业规范发展，品牌化、标准化成为趋势。

主要观点

• 房地产行业在经历政策调控后，市场销售已进入负增长区间，但基本面尚未触底，预计11月或略有回暖。
• 房企在政策压力下积极降杠杆，行业整体杠杆率下降，但部分企业仍面临资金紧张问题。
• 物管行业政策支持不断加强，推动行业向高质量发展迈进，未来将更加注重服务品质和品牌效应。
• 信贷环境有所松动，LPR连续18期持平，部分城市房贷利率出现下调，释放出维稳信号。
• 房地产板块估值处于历史底部区域，具备向上修复的潜力，政策对估值弹性影响大于业绩。

关键信息

销售市场情况

• 10月销售数据：
  • 新房销售面积：1180.05万平方米，同比-26.15%，环比-7.60%。
  • 新房成交套数：115237套，同比-23.77%，环比-4.49%。
• 去化周期：
  • 十大城市的存销比为13.04，环比上升30.27%，同比上升20.18%。
  • 一、二线城市存销比分别为9.16、17.03，均较上月上升。
• 销售趋势：
  • 行业销售拐点自7月确立，预计年末销售仍面临较大压力。
  • 三线城市销售压力最大，区域分化趋势明显。

土地市场情况

• 第二批集中供地完成：
  • 平均溢价率为4.1%，较2020年和首批供地均下降。
  • 杭州、北京、上海、武汉、长沙等城市平均溢价率分别为4.6%、4.1%、3.4%、0.4%、0.0%。
• 土拍政策影响：
  • 土拍政策调整，土地溢价率下行，房企盈利空间得到保障。
  • 多数城市延期挂牌，调整土拍规则，加强购地自有资金监管。

财务分析

• 利润表：
  • 2021Q3房地产行业总营业收入为19252.30亿元，同比+23.14%。
  • 归母净利润为817.97亿元，同比-31.48%，毛利率为20.60%，同比-6.65%。
  • “增收不增利”主要因限价政策收紧、高地价项目结转及资本化利息进入结算期。
• 资产负债表：
  • 含合同负债的预收账款为37819.97亿元，同比+7.61%。
  • 行业净负债率为124.92%，资产负债率为79.04%，杠杆率持续下降。
• 现金流量表：
  • 销售商品、提供劳务收到的现金同比+17.37%。
  • 现金流净额为-2521.94亿元，显示行业仍面临资金压力。

政策与市场趋势

• 房地产长效机制逐步完善：
  • 土地出让收入划转税务部门，规范土地财政管理。
  • 防止以学区房等名义炒作房价，增加保障性租赁住房供给。
  • 政府工作报告强调“三稳”政策，稳定市场预期。
• 房地产税试点加速落地：
  • 房地产税改革试点或将加速，有助于规范市场，促进共同富裕。
• 地方政府政策响应：
  • 多个城市出台调控政策，如东莞发布二手住房交易参考价格，湖南推进非住宅商品房去库存。
• 物业管理行业前景：
  • 政策支持物业行业发展，规范市场，提升服务品质。
  • 头部物管企业受益于政策利好，市场空间扩大。

投资建议

• 推荐房企：
  • 万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。
• 推荐物管公司：
  • 金科服务（9666.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）。
• 行业前景：
  • 房地产行业处于成熟调整期，未来将向中速高质量发展转型。
  • 物管行业迎来“黄金时代”，政策支持下行业集中度提升，头部企业更具竞争力。

风险提示

• 风险事件发酵超预期。
• 融资环境改善不及预期。

行业发展趋势

• 人口增长放缓，老龄化加剧，房地产需求面临萎缩。
• 城市化进入后半程，房地产市场转向中速高质量发展阶段。
• 二手房市场逐渐成为主流，存量房交易占比提升。
• 信贷环境改善，房贷利率下调，市场维稳信号释放。
• 房地产税试点加速，行业监管趋严，市场规范化趋势明显。

总结

房地产行业正经历从高速增长向中速高质量发展的转型，政策调控持续发力，市场销售趋冷，去化周期上行，土地市场热度下降。行业财务表现承压，但盈利修复预期增强。政策支持物业管理行业发展，推动行业规范和品牌化。房地产板块估值处于历史底部，具备修复空间。未来，随着政策的持续优化，行业将更加注重质量与服务，头部企业有望受益。