20181223-中泰证券-房地产行业周报_成交环比有所回暖_多地频现政策松动_16页_2mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告为房地产行业分析，分析师倪一琛给出投资评级为“增持（维持）”，认为在政策放松和货币宽松的背景下，房地产行业将迎来回暖趋势，尤其看好行业龙头企业的安全边际优势。报告涵盖了行业整体走势、重点城市成交与推盘情况、库存分析以及投资建议与风险提示等核心内容。

主要观点

行业走势

• 一手房成交：本周40个大中城市一手房成交面积为553.24万方，环比增长10.22%，同比增长17.81%。
• 二手房成交：本周14个大中城市二手房成交面积为97.55万方，环比增长4.53%，但同比下降22.98%。
• 库存情况：15个大中城市住宅可售面积合计5030.66万方，环比下降8.71%，去化周期为34.15周。

政策动态

• 政策松动：菏泽、广州、珠海、杭州等城市出现调控松动，政策放松趋势明显。
• 中央经济工作会议：强调了货币宽松和财政积极的基调，提出因城施策，政策环境有望进一步宽松。
• 房贷利率：全国首套房贷款利率结束22连涨，11月平均利率为5.71%，与10月持平，二套房贷款利率也回落至9月份水平。

关键信息

重点城市一手房成交情况

重点城市推盘情况

• 推盘数量：12月10日至12月16日，重点城市共开盘72个项目，推出房源17613套。
• 去化率：一线城市开盘平均去化率60%，二线城市平均去化率67%。
• 推盘结构：部分城市如广州、深圳、南京等，推出房源以住宅为主，部分城市出现商住地成交。

重点城市库存情况

投资建议

• 行业趋势：预计明年政策回暖趋势不会改变，房地产行业将受益于宽松的货币环境和政策调整。
• 公司推荐：建议关注行业龙头，包括万科、保利地产、新城控股、华夏幸福等，因其在市场波动中具有更强的抗风险能力和增长潜力。
• 市场预期：市场对政策宽松的预期已部分反映在股价中，但本轮反弹可能较之前有所减弱，尤其三四线城市受棚改货币化安置影响较大。

风险提示

• 成交下滑：三四线城市成交可能继续下滑，影响整体市场表现。
• 政策效果有限：一二线城市若未放开首付比例，政策边际改善对基本面的带动作用有限。
• 流动性收紧：若流动性大幅收紧，可能对行业造成不利影响。

评级说明

公司动态（部分）

• 绿地控股：发行1.5亿美元定息债券，利率9.125%，到期日2020年5月27日。
• 新城控股：以9.7亿元拿下贵阳市三马片区商住地，楼面价6000元/平米。
• 华夏幸福：取得PPP项目成交通知书，2019年上半年新增担保额度505.5亿元。
• 蓝光发展：截至2018年11月30日，借款余额达551亿元，较2017年末增长明显。
• 中粮地产：为参股公司提供4.9亿元担保。
• 融信中国：发行200,000,000美元11.5%优先票据。

总结

整体来看，房地产行业在政策宽松和货币环境改善的推动下，市场有所回暖，但不同城市表现差异较大。一线和三线城市成交表现相对较好，二线城市则相对平淡。行业龙头具备较强的抗风险能力，值得重点关注。同时，三四线城市成交下滑和流动性收紧仍是潜在风险。