20250407-东吴证券-房地产行业跟踪周报_销售持续改善_多地放松政策陆续出台_18页_1mb

房地产行业跟踪周报总结

核心内容

本周房地产行业整体表现略优于市场，房地产板块（中信）涨跌幅为 $-1.3%$，同期沪深300和万得全A指数分别为 $-1.8%$ 和 $-2.0%$，房地产板块超额收益分别为 $0.5%$ 和 $0.7%$。在29个中信行业板块中，房地产位列第12。

主要观点

1. 房产市场情况

• 新房市场：上周36城新房成交面积为235.5万方，环比下降 $28.4%$，同比上升 $17.0%$。2025年4月1日至4月4日累计成交86.1万方，同比小幅下降 $10.3%$。今年截至4月4日累计成交2586.6万方，同比微增 $0.9%$。
• 二手房市场：上周15城二手房成交面积为161.9万方，环比下降 $21.7%$，同比大幅上升 $56.9%$。2025年4月1日至4月4日累计成交100.2万方，同比上升 $17.7%$。今年截至4月4日累计成交2047.2万方，同比上升 $29.2%$。
• 库存及去化：13城新房累计库存7662.1万方，环比下降 $0.7%$，同比下降 $12.6%$。去化周期为15.8个月，环比下降 $0.1$ 个月，同比下降 $5.4$ 个月。一线城市去化周期为11.0个月，新一线为8.6个月，二线城市为12.5个月，三四线城市为46.4个月。

2. 土地市场情况

• 土地供应：2025年3月31日至4月4日，百城土地供应数量为414宗，环比下降 $7.6%$，同比上升 $29.4%$。供应建筑面积为2325.6万方，环比上升 $9.8%$，同比上升 $23.0%$。
• 土地成交：2025年3月31日至4月4日，百城土地成交建筑面积为1974万方，环比下降 $15.5%$，同比大幅上升 $103.0%$。成交楼面价为825元/平，环比下降 $69.0%$，同比下降 $12.4%$。土地溢价率为 $5.7%$，环比下降 $17.4%$，同比下降 $1.7%$。
• 累计成交：截至4月6日，2025年累计成交土地建筑面积为27858.4万方，同比下降 $8.7%$。

3. 融资情况

• 信用债发行：上周房地产企业发行信用债9支，合计55.2亿元，环比上升 $25.5%$，同比上升 $0.2%$。偿还金额为102.5亿元，净融资额为-47.3亿元。
• 累计融资：2025年至今，房地产企业累计发行信用债152支，合计1249.9亿元，同比上升 $0.7%$。
• REITs表现：房地产REITs上周周涨跌幅为 $-0.4%$。

投资建议

1. 房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等。
2. 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。
3. 房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。

风险提示

1. 房地产调控政策放宽不及预期；
2. 行业下行持续，销售不及预期；
3. 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。

关键数据一览

指标	数据
房地产板块涨跌幅	$-1.3%$
沪深300涨跌幅	$-1.8%$
万得全A涨跌幅	$-2.0%$
新房成交面积（36城）	235.5万方
新房成交面积环比	$-28.4%$
新房成交面积同比	$+17.0%$
二手房成交面积（15城）	161.9万方
二手房成交面积环比	$-21.7%$
二手房成交面积同比	$+56.9%$
新房去化周期	15.8个月
三四线城市去化周期	46.4个月
土地成交建筑面积（百城）	1974万方
土地成交建筑面积环比	$-15.5%$
土地成交建筑面积同比	$+103.0%$
土地溢价率	$5.7%$
土地溢价率环比	$-17.4%$
土地溢价率同比	$-1.7%$
累计土地成交建筑面积	27858.4万方
累计土地成交建筑面积同比	$-8.7%$

政策跟踪

• 中央政策：3月31日，住建部发布《住宅项目规范》，自5月1日起施行，强调安全、舒适、绿色、智慧等目标。
• 地方政策：
  • 天津：调整第二套住房最低首付款比例至20%，并允许贷款期间变更还款方式。
  • 南京：取消限售政策，商品住房取得不动产权登记证书后即可上市交易。
  • 广州：发布住房发展年度计划，推动城中村改造地块建设保障性住房，要求住宅用地规划建筑面积不低于10%用于保障性住房。
  • 常州：优化住房公积金政策，减轻工薪群体购房压力，支持现房购买。

总结

本周房地产市场整体表现优于大盘，政策层面积极，地方政策陆续出台，推动市场回暖。新房市场成交有所下降，但同比仍保持增长；二手房市场表现优于新房，成交面积同比和环比均上升。土地市场供应和成交面积均有所增长，但楼面价和溢价率下降。投资建议聚焦于房地产开发、物业管理及房地产经纪领域，重点推荐华润置地、保利发展、滨江集团、华润万象生活、绿城服务、贝壳等。风险提示主要围绕政策效果、销售预期及信用风险。