20181223-天风证券-信用债市场周报_地产债面临哪些压力和机会__22页_1mb

地产债面临压力与机会分析总结

核心内容概述

本报告分析了2019年地产债市场面临的压力与机会。整体来看，地产债在2019年将面临销售增速下滑、债券到期压力大以及融资环境收紧等挑战，但同时也存在一定的配置机会，尤其是具备合理债务结构和核心资源储备的龙头房企。

主要观点

1. 未来房地产调控方向

• “房住不炒”基调不变：2018年中央经济工作会议重提“房住不炒”，强调因城施策，房地产政策不会全面放松。
• 区域分化延续：部分城市政策微调，但整体调控仍以“因城施策”为主，区域差异较大。
• 棚改货币化趋缓：棚改货币化安置政策逐渐减少，对房地产销售的推动作用减弱。
• 政策效果有限：由于居民加杠杆空间有限，房地产调控放松的政策效果可能不如预期。

2. 明年面临的主要压力

• 基本面下行：房地产销售面积和销售额增速放缓，甚至可能出现负增长。
• 销售回款减少：销售增速下滑将直接影响房企的现金流和回款能力。
• 债券到期压力大：2019年房地产行业债券到期规模较大，尤其是民营地产企业。
• 融资渠道受限：表外融资逐步回归表内，再融资空间有限，债券市场对地产融资的支持也有限。
• 流动性挑战：存货变现能力弱、债务结构不合理的房企将面临更大的流动性压力。

3. 存在的机会

• 利差保护：具备合理债务结构和核心资源储备的龙头房企有较好的配置价值。
• 信用利差较高：房地产行业信用利差处于较高水平，存在一定的投资机会。
• 货币宽松环境：降准周期开启，有助于改善房企融资环境。
• 政策微调可能：部分城市可能出台适度放松政策，改善市场预期。

关键信息

1. 信用评级调整回顾

• 上周5家发行人：4家上调评级，1家下调评级。
• 下调评级的主体：神雾科技集团股份有限公司。
• 上调评级的主体：浙江兰溪农村商业银行股份有限公司、吉林省高速公路集团有限公司、营口沿海银行股份有限公司、扬州市邗江城市建设发展有限公司。

2. 一级市场情况

• 发行规模：本周非金融企业短融、中票、企业债和公司债合计发行约1534.96亿元，总发行量较上周小幅下降。
• 净融资额：净融资额约为606.19亿元。
• 城投债：发行273亿元，偿还333.12亿元，净融资额为-60.12亿元。
• 发行利率：整体上行，交易商协会公布的发行指导利率有所下降，各等级变动幅度在0-5BP之间。

3. 二级市场情况

• 成交量：银行间和交易所信用债合计成交3,646.64亿元，总成交量相比前期大幅下降。
• 收益率：整体上行，利率品现券收益率整体下行，信用利差变动不一，但整体上行。
• 公司债净价：上涨家数大于下跌家数。
• 企业债净价：上涨家数小于下跌家数。

市场趋势与数据

• 房地产销售：2019年全国商品房销售面积预计为16.9亿平方米，同比下降0.1%。
• PSL余额和新增额：PSL余额和新增额呈现上升趋势，但棚改货币化趋缓。
• 居民债务收入比：2017年达到107.2%，居民加杠杆空间有限。
• 居民自由现金流：近年来持续下降，表明居民举债能力减弱。
• 信用债发行利率：整体下行，尤其是短融和中票。
• 资金利率：整体处于较低水平，显示市场流动性充裕。

风险提示

• 融资环境收紧：房企融资渠道受限，流动性风险上升。
• 过度杠杆经营：部分房企存在过度杠杆经营的问题，需警惕违约风险。
• 市场波动：信用利差变动不一，需关注市场波动对投资的影响。

总结

2019年地产债市场将面临销售增速下滑、债券到期压力大和融资环境收紧等压力，但同时也有一定的配置机会，尤其是具备合理债务结构和核心资源储备的龙头房企。市场流动性相对充裕，信用债发行利率持续下行，机构对高评级高收益产品的关注度提高。需关注政策微调和市场波动，以把握投资机会和规避风险。