20181223-东吴证券-房地产行业跟踪周报_因城施策_地方政策现边际松动迹象_15页_1mb

报告摘要

因城施策，地方政策现边际松动迹象

核心内容

本报告分析了2018年12月房地产市场的表现及政策动向，重点围绕一手房与二手房成交数据、投资建议和风险提示等方面展开。整体来看，房地产行业在2018年12月出现小幅下跌，但部分城市政策松动迹象显现，可能对市场产生积极影响。

主要观点

一手房成交情况：
- 本周全国35城市一手房成交面积为549.2万平米，同比增长28.3%，环比增长14.5%。
- 一线城市成交面积104.5万平米，同比增长54%，环比增长37.6%。
- 二线城市成交面积311万平米，同比增长42.2%，环比增长6.2%。
- 三线城市成交面积133.8万平米，同比下降5.6%，环比增长20.4%。
- 2018年至今全国35城市一手房累计成交面积同比下降1.6%。
二手房成交情况：
- 本周全国9城市二手房成交面积为99.8万平米，同比下降14.5%，环比增长2.3%。
- 2018年至今全国9城市二手房累计成交面积同比下降2.3%。
政策动向：
- 中央经济工作会议强调“房住不炒”，并提出因城施策、分类指导，强化地方政府责任。
- 山东菏泽取消“限售政策”，降低预售资金监管额度。
- 广州市对2017年3月30日后成交土地上的商服类物业销售对象限定为法人单位。
- 珠海市降低非户籍居民购房门槛，部分区域只需1个月社保或人才证明即可购房。
- 杭州市对社保补缴有具体要求，补缴时间不得超过3个月。
投资建议：
- 预计2018年房地产行业销售规模保持稳态，龙头房企优势凸显，强者恒强。
- 推荐关注绿地控股、中南建设、新城控股、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展、旭辉控股集团、金地商置、合景泰富、龙光地产、融信中国、禹洲地产等企业。

关键信息

市场表现：
- 2018年12月房地产行业整体下跌4.3%，A股指数下跌3.0%，超额收益为-1.3%。
- 重点公司如万科A、保利地产、招商蛇口等均出现不同程度下跌，部分公司如金科股份、龙光地产、宝龙地产等表现相对稳定。
估值情况：
- 重点公司PE和PB整体呈下降趋势，但多数仍处于买入区间。
- 万科A、保利地产、招商蛇口等公司的PE和PB均显示其估值相对合理，具备投资价值。
政策影响：
- 地方政策松动，如菏泽取消限售政策，珠海降低购房门槛，显示出政策调控的灵活性和地方主导趋势。
- 中央政策强调长效机制和分类指导，表明调控方向不会改变，但地方政策调整可能带来市场活跃度提升。

风险提示

行业销售波动：市场变化可能导致销售不达预期。
政策调整风险：棚改、调控及税收政策调整可能对房企经营产生影响。
融资环境变动：按揭、开发贷及利率调整可能影响企业资金链。
企业运营风险：包括人员变动、施工进度和土地获取等。
汇率波动风险：影响港股相关房企的财务表现。

总结

本报告指出，尽管2018年12月房地产市场整体表现不佳，但地方政策出现边际松动，如菏泽取消限售政策、珠海降低购房门槛等，显示出政策调控的灵活性和地方主导趋势。同时，中央经济工作会议再次强调“房住不炒”和因城施策，表明房地产调控方向不变，但地方政策调整可能带来市场活跃度提升。投资方面，预计行业销售规模保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显，建议关注相关龙头企业。然而，投资者需警惕行业销售波动、政策调整、融资环境变动及汇率波动等风险。

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