苏州房地产市场周报（2019.11.11-11.17）总结
核心内容概览
本周苏州房地产市场整体表现平稳，住宅市场新增供应量大幅上升，成交量环比增长，但成交均价略有下降。非住宅市场中，商业和办公产品成交量有所波动，但价格走势呈现跌升。轨交3号线通过竣工验收，为城市交通带来新变化。
主要观点
- 住宅市场：整体呈现量升价跌，市场较为平稳。
- 非住宅市场：商业产品成交量上升但价格下跌，办公产品成交量下降但价格上涨。
- 土地市场：本周共推出3宗地块，成交17宗，其中住宅类8宗，商业类3宗，商住类3宗。
- 交通发展：苏州轨交3号线通过竣工验收，计划12月底初期运营，进一步提升区域通达性。
- 产品去化：90-120m²刚需刚改产品热销，200-300万总价段成交占比最高，40年酒店式公寓和办公产品价格上升。
关键信息
一、宏观政策信息
- 本周暂无新的宏观政策发布。
- 苏州轨交3号线通过竣工验收，即将进入初期运营阶段。
二、土地市场信息
土地推出信息
| 序号 |
地区 |
地块位置 |
宗地编号 |
面积 (㎡) |
用途 |
出让年限 |
容积率 |
建筑面积 (㎡) |
建筑密度 |
起报价 (万元) |
起报楼面价 (元/㎡) |
市场指导价 (元/㎡) |
挂牌日期 |
拍卖日期 |
| 1 |
园区 |
钟南街东、中新大道南 |
苏园土挂 (2019)07 |
25479.4 |
商服 |
40 |
1.5 |
38219.1 |
50% |
5733 |
1500 |
/ |
2019.12.2 |
2019.12.11 |
| 2 |
昆山 |
张浦镇江浦路东侧、京东路南侧 |
/ |
43707.5 |
住宅 |
70 |
2.5 |
109268.75 |
/ |
72117 |
6600 |
6840 |
7524 |
7590 |
| 3 |
昆山 |
高新区江浦河南侧、长江路西侧 |
/ |
74327 |
商住 |
70、40 |
2.5 |
185817.5 |
/ |
177196 |
9536 |
9883 |
10871 |
10966 |
土地成交信息
| 竞得单位 |
地块位置 |
编号 |
地块面积 (㎡) |
用途 |
出让年限 |
容积率 |
建筑面积 (㎡) |
建筑密度 |
成交总价 (万元) |
楼面价 (元/㎡) |
市场指导楼面价 (元/㎡) |
成交日期 |
溢价率 |
| 绿地 |
太湖新城(松陵镇)秋枫街西侧江库西路北侧地块 |
WJ-J-2019-027 |
43145.39 |
住宅 |
70 |
1.50 |
64718.085 |
20% |
101805 |
15731 |
14570 |
2019.11.14 |
12.36% |
| 天健置业 |
太湖新城(松陵镇)秋枫街东侧规七路北侧地块 |
WJ-J-2019-028 |
35152.42 |
住宅 |
70 |
1.60 |
56243.872 |
20% |
87217 |
15507 |
14362 |
2019.11.14 |
12.37% |
| 中交地产 |
太湖新城(松陵镇)冬梅街西侧江库西路北侧地块 |
WJ-J-2019-029 |
29677.79 |
住宅 |
70 |
1.60 |
47484.464 |
20% |
73529 |
15485 |
14362 |
2019.11.14 |
12.21% |
| 中石化 |
平望镇中鲈加油站地块 |
WJ-J-2019-030 |
2373 |
商业 |
40 |
0.80 |
1898.4 |
40% |
855.36 |
4506 |
/ |
2019.11.14 |
0% |
| 招商 |
琴湖片区沙家浜路北侧、新世纪大道西侧 |
2019A-023号 |
67531 |
住宅 |
70 |
2 |
135062 |
20% |
182450 |
13508 |
13870 |
2019.11.12 |
0% |
| 华侨城 |
沙家浜镇凌云北路东侧、中环路北侧 |
2019B-011 |
46131 |
住宅 |
70 |
1.04 |
47976.24 |
28% |
18230 |
3800 |
3902 |
2019.11.13 |
0% |
| 华侨城 |
沙家浜镇尤泾河西侧、中环路北侧 |
2019B-012 |
39584 |
商业 |
40 |
0.3 |
11875.2 |
40% |
3020 |
2543 |
/ |
2019.11.13 |
0% |
| 华侨城 |
沙家浜镇凌云北路东侧、锡太公路南侧 |
2019B-014 |
69922 |
住宅、商业 |
70、40 |
1.05/1.1 |
76914.2 |
30%/28% |
28140 |
3659 |
3757 |
2019.11.13 |
0% |
| 成刚电子 |
周市镇城北大道南侧、长江北路西侧 |
昆地网【2019】挂字7-2 |
13215 |
商务(总部经济) |
40 |
1.5 |
19822.5 |
/ |
2105 |
1060 |
/ |
2019.11.15 |
0% |
| 金地 |
高新区通安镇龙康路绿化地东、昆仑山路绿化地北 |
苏地2019-WG-46号 |
35226.4 |
城镇住宅用地 |
70 |
2.00 |
70452.8 |
25% |
183352 |
11134 |
11160 |
2019.11.15 |
1.21% |
| 金地 |
高新区通安镇龙康路绿化地东、昆仑山路绿化地北 |
苏地2019-WG-46号 |
47115.3 |
城镇住宅用地 |
70 |
2.00 |
94230.6 |
25% |
183352 |
11134 |
11160 |
2019.11.15 |
0% |
| 运河文化发展有限公司 |
姑苏区胥江以北、枣市街以南 |
苏地2019-WG-51号 |
10971 |
零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地 |
40 |
1.00 |
10971 |
50% |
10577 |
9641 |
/ |
2019.11.15 |
20.51% |
| 阳澄湖投资 |
相城区望亭镇御亭路北、环太湖路东 |
苏地2019-WG-52号 |
12628 |
旅馆用地 |
40 |
0.80 |
10102.4 |
40% |
3031 |
3000 |
/ |
2019.11.15 |
0.00% |
| 苏州环秀湖旅游发展 |
相城区高铁新城太东路南、相融路西 |
苏地2019-WG-53号 |
41571 |
商服用地 |
40 |
1.50 |
62356.5 |
40% |
49450 |
1566 |
/ |
2019.11.15 |
0.00% |
| 苏州环秀湖旅游发展 |
相城区高铁新城太东路南、相融路西 |
苏地2019-WG-53号 |
97836 |
商服用地 |
40 |
2.20 |
215239.2 |
40% |
49450 |
1566 |
/ |
2019.11.15 |
0.00% |
| 苏州环秀湖旅游发展 |
相城区高铁新城太东路南、相融路西 |
苏地2019-WG-53号 |
25425 |
商服用地 |
40 |
1.50 |
38137.5 |
40% |
49450 |
1566 |
/ |
2019.11.15 |
0.00% |
| 星河 |
高新区横塘街道青春路南、晋源路绿化地东 |
苏地2019-WG-55号 |
70683.9 |
城镇住宅用地 |
70 |
1.50 |
106025.85 |
30% |
183844 |
17340 |
17410 |
2019.11.15 |
2.00% |
三、一周数据快报
| 物业类型 |
供应面积 (万㎡) |
供应环比 |
成交面积 (万㎡) |
成交环比 |
成交价格 (元/㎡) |
价格环比 |
| 商品住宅 |
45.62 |
▲708.87% |
20.6 |
▲18.25% |
22377 |
▼1.93% |
| 普通住宅 |
41.36 |
▲633.33% |
18.65 |
▲20.40% |
22052 |
▼2.11% |
| 别墅 |
4.26 |
—— |
1.95 |
▲1.04% |
25916 |
▲2.77% |
| 商业 |
0 |
▼100% |
3.1 |
▲355.88% |
15070 |
▼7.78% |
| 40年酒店式公寓 |
1.81 |
▼71.63% |
0.84 |
▼17.65% |
15462 |
▲17.91% |
| 办公 |
0 |
—— |
0.28 |
▼15.15% |
19645 |
▲40.14% |
四、住宅产品走势
- 成交结构：90-120m²户型去化798套，占比46.10%；120-144m²户型去化540套，占比31.20%；90m²以下户型去化214套，占比12.36%。
- 成交总价：200-300万总价段占比36.57%；150-200万总价段占比27.09%；300-500万总价段占比22.53%。
- 成交均价：1.5-2万均价段占比47.02%；2-3万均价段占比31.66%。
五、商品住宅当周成交TOP10
| 楼盘名称 |
板块 |
面积 (㎡) |
套数 |
套均面积 (㎡) |
均价 (元/㎡) |
| 新希望锦麟九里 |
吴江南部新城 |
18347.59 |
140 |
131 |
18127 |
| 中海富仕居 |
吴江南部新城 |
13734.02 |
138 |
100 |
17781 |
| 大运河府 |
吴江运东 |
13015.6 |
115 |
113 |
17721 |
| 缤纷桃李花园 |
吴江太湖新城 |
10896.84 |
93 |
117 |
19298 |
| 美的云筑 |
相城高铁新城 |
8394.61 |
69 |
122 |
27390 |
| 路劲大湖世纪 |
吴中环太湖 |
7382.42 |
77 |
96 |
17040 |
| 碧桂园云栖安缦 |
园区青剑湖 |
6679.57 |
40 |
167 |
33683 |
| 四季春晓 |
吴江运东 |
6618.9 |
77 |
86 |
19613 |
| 中南紫云集 |
吴江太湖新城 |
6131.37 |
55 |
111 |
20041 |
| 新力云语铂园 |
吴中环太湖 |
5634.18 |
57 |
99 |
20135 |
六、各类产品走势
普通住宅
- 本周供应41.36万㎡，成交量18.65万㎡，环比↑20.40%。
- 均价22052元/㎡，环比↓2.11%。
别墅
- 本周供应4.26万㎡，成交量1.95万㎡，环比↑1.04%。
- 均价25916元/㎡，环比↑2.77%。
商业产品
- 本周无新增供应，成交量3.1万㎡，环比↑355.88%。
- 均价15070元/㎡，环比↓7.78%。
40年酒店式公寓
- 本周供应1.81万㎡，成交量0.84万㎡，环比↓17.65%。
- 均价15462元/㎡，环比↑17.91%。
办公产品
- 本周无新增供应，成交量0.28万㎡，环比↓15.15%。
- 均价19645元/㎡，环比↑40.14%。
七、商品住宅新开盘
开盘项目
| 开盘项目 |
开盘时间 |
板块 |
推量 |
去化 |
均价 (元/㎡) |
优惠 |
| 中南春风南岸 |
2019年11月16日 |
新区浒通 |
272套房源 |
去化190套，去化率70% |
备案均价26457元/㎡（含精装） |
无优惠 |
| 仁恒园和 |
2019年11月16日 |
相城元和 |
413套房源 |
去化112套，去化率27% |
备案均价27891元/㎡（精装） |
无优惠 |
| 湖心溪岸 |
2019年11月16日 |
吴江运东 |
130套房源 |
去化130套，去化率100% |
备案均价18709元/㎡（毛坯） |
4万抵6万，总价优惠1% |
去化分析
- 交通：项目靠近轨交站点，交通便利。
- 配套：生活配套完善，但大型商综和教育资源尚待提升。
- 产品：户型设计合理，精装配置高，客户认可度高。
八、经典案例分析
中海富仕居
- 物业地址：吴江中山南路与龙河路交叉口以东。
- 开盘时间：2018年11月29日。
- 占地面积：7万㎡。
- 建筑面积：14万㎡。
- 容积率：2。
- 绿化率：30%。
- 物业类别：高层/小高层。
- 主力户型：100m²、115m²。
- 价格：18000元/㎡（毛坯）。
- 物业：中海物业。
- 主要到访客群：城南地缘性客户及松陵其他区域客户为主，辅以吴江乡镇及姑苏区、吴中区外溢客户。
- 上榜理由：本周商品住宅TOP2，全市热销项目。
总结
本周苏州房地产市场整体平稳，住宅市场供应量上升，成交量增加但均价下降。非住宅市场表现各异，商业和办公产品成交量下降但价格上升。轨交3号线竣工验收，为城市交通带来新变化。中海富仕居作为热销项目，凭借其高性价比和优质产品赢得市场认可。整体来看，苏州房地产市场仍以刚需和刚改产品为主力，市场潜力巨大。
