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苏州房地产市场周报（2019.9.23-9.29）

核心内容概述

本周苏州房地产市场整体呈现回暖趋势，住宅市场量价齐升，非住宅市场表现分化。宏观政策强调加强住房租赁市场和共有产权住房发展，土地市场活跃，商品住宅新开盘项目较多，但去化情况不一。

主要观点

• 住宅市场：本周新增供应35.41万方，成交量27.62万方，环比上涨35.86%，成交均价20539元/㎡，环比上涨1.64%。市场整体回暖，90-120㎡刚需刚改产品最受欢迎，200-300万总价段成交占比最高。
• 非住宅市场：商业产品成交量价齐升，40年酒店式公寓成交量上升但价格下跌，办公产品成交量上升但价格下跌。
• 土地市场：本周共挂牌4宗地块，2宗为吴江汾湖连体住宅地块，1宗为常熟住宅地块，1宗为张家港商业地块。共成交10宗地块，9宗为涉宅用地，除正荣吴江地块和星河木渎地块外，其余均底价成交。
• 新开盘项目：本周共10个新项目开盘，其中佳兆业湖心溪岸首开去化不足五成，而中南紫云集和大湖世纪等项目去化率接近100%。

关键信息

一、宏观政策信息

• 政策内容：住建部发布政策，强调加大培育住房租赁市场和因地制宜发展共有产权住房。
• 政策分析：未来政策将从关注人均居住面积转向关注居住水平，推动“安居宜居”的目标实现。

二、土地市场信息

• 挂牌地块：
  • 吴江：2宗住宅地块（洋砂荡东M-1和M-2）
  • 常熟：1宗住宅地块
  • 张家港：1宗商业地块
• 成交地块：
  • 吴中城投、吴中地产、星河、漕湖置地、高铁新城经济发展有限公司、相城城建、美的、相城交建、正荣、德信等项目成交。
  • 多数地块以底价成交，仅正荣和德信地块有小幅溢价。

三、一周数据快报

• 住宅市场：
  • 新增供应35.41万㎡，成交量27.62万㎡，均价20539元/㎡，量价齐升。
• 非住宅市场：
  • 商业：新增供应1.2万㎡，成交量0.85万㎡，均价16100元/㎡，量价齐升。
  • 酒店式公寓：新增供应2.1万㎡，成交量1.46万㎡，均价14731元/㎡，量升价跌。
  • 办公：无新增供应，成交量0.42万㎡，均价12804元/㎡，量升价跌。

四、住宅产品走势

• 住宅成交结构：
  • 90-120㎡户型段去化982套，占比43.72%
  • 120-144㎡户型段去化733套，占比32.64%
  • 90㎡以下户型段去化247套，占比11.00%
• 住宅成交总价段：
  • 200-300万总价段占比37.62%
  • 150-200万总价段占比22.48%
  • 300-500万总价段占比20.84%
• 商品住宅当周成交TOP10：
  • 新希望锦麟九里、大运河府、天汇城市广场、南山楠等项目成交表现突出。

五、各类型产品走势

• 普通住宅：
  • 供应27.63万㎡，成交量23.04万㎡，均价20014元/㎡，量价齐升。
• 别墅：
  • 供应7.78万㎡，成交量4.58万㎡，均价23203元/㎡，环比上涨8.52%。
• 商业：
  • 供应1.2万㎡，成交量0.85万㎡，均价16100元/㎡，环比上涨34.41%。
• 酒店式公寓：
  • 供应2.1万㎡，成交量1.46万㎡，均价14731元/㎡，环比下降0.76%。
• 办公：
  • 无新增供应，成交量0.42万㎡，均价12804元/㎡，环比下降11.22%。

六、商品住宅新开盘

• 佳兆业湖心溪岸：
  • 开盘时间：2019年9月24日
  • 去化情况：整体去化66套，去化率45%
  • 去化分析：
    • 项目位于吴江运东，临近轨交四号线，出行便利。
    • 受高地价影响，价格相对较高，客户接受度较低。
    • 主力户型为93㎡和119㎡，去化较好，但叠加产品去化缓慢。
• 中南紫云集：
  • 开盘时间：2019年9月28日
  • 去化情况：整体去化率100%
  • 备案均价21203元/㎡，装修标准不同，价格区间较大。
• 大湖世纪：
  • 开盘时间：2019年9月29日
  • 去化情况：去化率90%
  • 备案均价17000元/㎡，毛坯销售。

七、经典案例分析

• 大运河府：
  • 项目信息：
    • 地址：运东大道111号
    • 开盘时间：2019年6月16日
    • 占地面积：5.25万㎡
    • 建筑面积：13.65万㎡
    • 容积率：2.6
    • 绿化率：30%
    • 主力户型：99㎡、116㎡
    • 均价：17500元/㎡
    • 物业：金地物业
  • 规划优势：打造东方美学大宅，科学布局，双大堂入户，全龄景观规划。
  • 地段优势：位于吴江运河湾战略规划核心区，临近多条快速路及轨交四号线。
  • 配套优势：高速接驳中轴大道、G15常台高速、苏同黎快速线、轨交4号线，周边有运河公园。
  • 品牌优势：中交地产深耕地产二十年，致力于打造“五商中交”战略目标。

总结

本周苏州房地产市场整体回暖，住宅市场表现强劲，非住宅市场分化明显。政策上，住建部继续推动住房租赁市场和共有产权住房发展。土地市场活跃，住宅地块成交为主，商业地块也有成交。商品住宅新开盘项目较多，但去化情况不一，部分项目表现突出，如中南紫云集和大湖世纪。大运河府作为经典案例，凭借地段和配套优势，成为热销项目。整体来看，苏州房地产市场在政策支持和项目品质的推动下，呈现出积极的发展态势。