同策房产咨询-苏州城市房地产市场周报1021-1027_32页_3mb

报告摘要

苏州房地产市场周报（2019.10.21-10.27）总结

核心内容概述

本周苏州房地产市场整体呈现住宅量价齐跌、非住宅产品量价齐升的态势。住宅市场新增供应11.15万方，成交量17.17万方，环比下跌6.33%；均价21701元/㎡，环比下跌2.69%。非住宅市场中，40年酒店式公寓成交量价齐升，办公产品成交量升但均价下跌，商业产品成交量和均价均显著增长。

主要观点与关键信息

一、宏观政策与城市建设

宏观政策信息：本周无新的宏观政策发布。
城市建设：无更新信息。

二、土地市场动态

挂牌地块：本周共6宗挂牌地块，全部位于常熟，均为涉宅用地。
地块详情：
- 地块1：尚湖镇永安路北侧、中兴南路东侧，宗地编号2019B-021，面积53822㎡，用途住宅，出让年限70年，容积率2，建筑面积107644㎡，起报价28200万元，起报楼面价2620元/㎡，市场指导价2690元/㎡。
- 地块2：常福街道深圳路南侧、柳州路东侧，宗地编号2019A-022，面积68001㎡，用途住宅，出让年限70年，容积率1.5，建筑面积102002㎡，起报价108350万元，起报楼面价10622元/㎡，市场指导价10907元/㎡。
- 地块3：古里镇文学街南侧、金湖路西侧，宗地编号2019B-018，面积44094㎡，用途住宅，出让年限70年，容积率1.7，建筑面积74960㎡，起报价48240万元，起报楼面价6435元/㎡，市场指导价6608元/㎡。
- 地块4：海虞镇通周路西侧、海洋泾路北侧，宗地编号2019B-019，面积2822㎡，用途商业，出让年限40年，容积率0.6，建筑面积1693㎡，起报价510万元，起报楼面价3012元/㎡。
- 地块5：辛庄镇繁华路西侧、长盛路北侧，宗地编号2019B-015，面积49891㎡，用途住宅和教育，出让年限70年，容积率1.8，建筑面积89804㎡，起报价45550万元，起报楼面价5072元/㎡，市场指导价5208元/㎡。
- 地块6：辛庄镇繁华路东侧、新阳大道南侧，宗地编号2019B-016，面积48963㎡，用途住宅，出让年限70年，容积率1.2，建筑面积58756㎡，起报价31760万元，起报楼面价5405元/㎡，市场指导价5550元/㎡。
成交情况：本周无新土地成交。

三、一周数据快报

住宅市场：新增供应11.15万方，成交量17.17万方，环比下跌6.33%；均价21701元/㎡，环比下跌2.69%。
非住宅市场：
- 商业产品：成交量0.55万方，环比上涨52.78%；均价18310元/㎡，环比上涨0.64%。
- 40年酒店式公寓：新增供应1.69万方，成交量1.59万方，环比上涨43.24%；均价14339元/㎡，环比上涨1.41%。
- 办公产品：成交量0.28万方，环比上涨55.56%；均价10884元/㎡，环比下跌11.51%。

四、住宅产品走势及成交结构

成交结构：
- 户型段：90-120㎡户型段去化508套，占比37.49%；120-144㎡户型段去化409套，占比30.18%；90㎡以下户型段去化191套，占比14.10%。
- 总价段：200-300万总价段占比30.18%；300-500万总价段占比23.84%；150-200万总价段占比22.29%。
- 均价段：2-3万均价段占比41.11%；1.5-2万均价段占比33.58%。
TOP10成交项目：
- 路劲大湖世纪（吴中环太湖）：成交12218.02㎡，137套，均价17104元/㎡。
- 龙湖中锐景粼天著（新区枫桥）：成交7295.28㎡，43套，均价23579元/㎡。
- 旭辉公元萃庭（吴中胥口）：成交6648.8㎡，69套，均价20990元/㎡。
- 中南紫云集（吴江太湖新城）：成交5999.84㎡，51套，均价21334元/㎡。
- 仁恒园和（相城活力岛）：成交5910.08㎡，43套，均价27996元/㎡。
- 天地源拾锦香都（吴中木渎）：成交5310.05㎡，41套，均价17253元/㎡。
- 旭辉公元弘庭（吴中胥口）：成交5151㎡，46套，均价22506元/㎡。
- 中海上园湾（园区青剑湖）：成交5081.62㎡，35套，均价36564元/㎡。
- 旭辉宽阅（新区浒通）：成交4831.36㎡，37套，均价26393元/㎡。
- 新希望锦麟九里（吴江南部新城）：成交4099.87㎡，16套，均价11426元/㎡。

五、非住宅产品走势及成交结构

商业产品：无新增供应，成交量0.55万方，环比上涨52.78%；均价18310元/㎡，环比上涨0.64%。
- TOP10成交项目：
  - 保利悦都（吴中独墅湖西）：成交855.5㎡，8套，均价16578元/㎡。
  - 金埭时尚商业中心（相城西北片）：成交645.22㎡，1套，均价14801元/㎡。
  - 丽丰时代商业广场（新区横塘）：成交588.27㎡，34套，均价20263元/㎡。
  - 万宝广场（吴江南部新城）：成交406.59㎡，8套，均价14365元/㎡。
  - 新城红树湾（吴江北部开发区）：成交356.93㎡，6套，均价20080元/㎡。
  - 兰亭半岛生活广场（园区高教区）：成交333.21㎡，1套，均价25776元/㎡。
  - 朗诗人民路8号（姑苏环线内）：成交260.22㎡，2套，均价18591元/㎡。
  - 太湖相王府（吴中环太湖）：成交244.27㎡，3套，均价18642元/㎡。
  - 海德公园（园区高教区）：成交232.86㎡，1套，均价25600元/㎡。
  - 金辉浅湾雅苑（新区城铁）：成交202.22㎡，1套，均价23526元/㎡。
40年酒店式公寓：新增供应1.69万方，成交量1.59万方，环比上涨43.24%；均价14339元/㎡，环比上涨1.41%。
- TOP10成交项目：
  - 星耀耀广场（姑苏金阊新城）：成交6505.39㎡，164套，均价11132元/㎡。
  - 阳光城平江悦（姑苏平江新城）：成交3245.94㎡，113套，均价18003元/㎡。
  - 有伴生活广场（吴中城南）：成交819.81㎡，11套，均价12801元/㎡。
  - 保利悦都（吴中独墅湖西）：成交663.98㎡，13套，均价15994元/㎡。
  - 东方之门（园区湖西）：成交576.97㎡，5套，均价35595元/㎡。
  - WE+社区（吴中越溪）：成交538.8㎡，11套，均价11684元/㎡。
  - 恒力中心（吴江太湖新城）：成交362.01㎡，4套，均价28034元/㎡。
  - 瑕丽风尚（相城核心）：成交344.8㎡，8套，均价11656元/㎡。
  - 国风华府幸福广场（吴中城南）：成交293.48㎡，3套，均价10738元/㎡。
  - 天誉生活广场（吴中城区）：成交267.52㎡，5套，均价11026元/㎡。
办公产品：无新增供应，成交量0.28万方，环比上涨55.56%；均价10884元/㎡，环比下跌11.51%。
- TOP10成交项目：
  - 曼哈顿广场（园区青剑湖）：成交764.66㎡，4套，均价9941元/㎡。
  - 苏州城市生活广场（姑苏平江新城）：成交740.67㎡，5套，均价12995元/㎡。
  - 世茂广场（姑苏沧浪新城）：成交608.59㎡，5套，均价8200元/㎡。
  - 双银国际金融城（吴中独墅湖西）：成交373.71㎡，1套，均价11355元/㎡。
  - 绿景苏州公馆（吴中越溪）：成交158.6㎡，1套，均价10190元/㎡。
  - 凤凰文化广场（园区湖西）：成交125.7㎡，1套，均价16660元/㎡。

六、商品住宅新开盘情况

新开盘项目：姑苏上府，位于吴中区木渎板块，于2019年10月26日开盘。
开盘详情：
- 推出房源276套，涵盖78㎡、95㎡、102-105㎡、117㎡、125㎡、139㎡、148㎡等。
- 去化150套，去化率54%。
- 备案均价28000元/㎡，为毛坯房。
- 开盘优惠包括总价优惠一万、优惠1%、全款再优惠1%、赠送3万元车位抵用券。
去化分析：
- 区位优势：项目位于吴中木渎板块，周边配套完善，处于狮山商圈辐射区。
- 交通便利：三环三轨立体交通网络，地铁5号线（在建）枫瑞路站口上盖，30分钟通达全城。
- 产品优势：准现房低密度，户型空间设计较优，采用大开间、短进深及大横厅设计，社区品质较优。
- 市场反应：由于都会上品精装惠后均价不到2万6，本案价格不占优势，且都会上品抢先开盘，导致去化受阻。

七、经典案例分析

案例：大湖世纪
- 项目信息：
  - 物业地址：吴中香山路与蒯祥路交汇处。
  - 开盘时间：2018年9月21日。
  - 面积范围：65/80/90/99/117/125㎡。
  - 价格：17000元/㎡。
  - 装修情况：毛坯。
  - 主要到访客群：吴中区地缘、木渎及高新区客户为主。
- 项目优势：
  - 规划优势：项目巨资打造了全苏州4万方实景示范区，包括法布尔公园、keep + 会所、达利街区；二期由11幢18层的小高层组成，建筑风格为“新亚洲风格”，并配置八道智能立体化系统。
  - 地段优势：项目距离在建地铁5号线首发站2公里，临近香山路，通达度高；2公里范围内有苏州太湖湖滨国家湿地公园、太湖新天地生态休闲公园，景观资源丰富，居住舒适度高。
  - 产品优势：首置首改产品定位，客户选择范围广，以80-90㎡小面积产品为主，吸引大量刚需客户。
  - 品牌优势：路劲、禹洲、招商联合开发；路劲地产为外资房地产开发企业第1名，全国房企35强。