同策房产咨询-20171030上海市场周报_16页_2mb

同策市场每周观察总结（2017年10月23日——2017年10月29日）

核心内容概览

本周上海房地产市场整体表现平淡，商品住宅、公寓、别墅成交量有所上升，但商业和办公市场表现低迷。市场受调控政策影响，购房需求受到抑制，开发商面临资金回笼压力，预计四季度市场将延续降温趋势。

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商品住宅市场

本周关键数据

• 供应量：0.74万平米
• 成交量：9.49万平米（环比↑13%）
• 成交均价：49558元/平米（环比↑3%）

主要观点

• 刚需主导：90平米以下及90-120平米户型占成交6成，显示刚需客户仍是市场主力。
• 总价段表现：300-500万元总价段房源成交占比最高，达46.44%，说明改善型客户仍有购买力。
• 项目动态：
  • 宝邸院墅：加推主力户型约310平米，5房3厅3卫，推出60套，无优惠，去化4成。
  • 保利艾庐：加推叠加别墅户型约151-156平米，推出48套，无优惠，去化5成。

预测与分析

• 同策研究院指出，“金九银十”表现黯淡，10月全月交易难有起色。
• 预计四季度在政策高压与信贷收紧背景下，成交量可能出现快速下滑。
• 开发商或面临“以价换量”压力，年底冲业绩可能带来推盘高峰。

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公寓市场

本周关键数据

• 供应量：0.74万平米
• 成交量：7.52万平米（环比↑12%）
• 成交均价：48946元/平米（环比↑2%）

主要观点

• 量价齐升：公寓市场整体表现优于住宅市场，成交量与均价均有所提升。
• 项目表现：
  • 远洋万和四季：以3643平米成交量蝉联销冠，项目位于浦东惠南，临近迪士尼等热门区域，主打80-120平米户型，去化率近8成。
  • 中环国际公寓：成交22套，均价53359元/平米。
  • 保利艾庐：成交17套，均价47135元/平米。

投资趋势

• 住房租赁市场成为房地产投资新风口，政府推动租赁住宅用地供应，房企与支付巨头纷纷布局。

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别墅市场

本周关键数据

• 供应量：0.00万平米
• 成交量：1.96万平米（环比↑17%）
• 成交均价：51904元/平米（环比↑5%）

主要观点

• 联排别墅热销：崇明陈家镇板块的东滩豫翠苑以10套成交荣登联排销冠。
• 项目亮点：
  • 东滩豫翠苑：由豫商置业开发，总建筑面积约5万平米，提供108、120、132平米联排别墅，附赠面积达80平米以上，吸引改善型客户。
  • 香水湾：青浦赵巷板块独栋别墅销冠，成交2套，均价63899元/平米。

预测与分析

• 崇明陈家镇板块联排别墅表现强劲，可能带动区域市场热度。

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商业市场

本周关键数据

• 供应量：2.00万平米（环比↑212%）
• 成交量：2.22万平米（环比↓37%）
• 成交均价：24922元/平米（环比↑9%）

主要观点

• 供应激增，成交低迷：宝山罗店板块新增2万平米社区商铺供应，但成交量下降明显。
• 项目表现：
  • 金山红星国际广场：以6811平米成交面积荣登销冠，由红星集团开发，商业集群占比大，部分商铺可托管或自营。
  • 美罗家园罗安苑：供应16套，面积9696平米，排名商业供应首位。

预测与分析

• 商业市场供过于求，存销比达74个月，市场面临较大压力。
• “商改租”政策可能成为未来商业运营的重要方向。

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办公市场

本周关键数据

• 供应量：0.00万平米
• 成交量：1.04万平米（环比↓52%）
• 成交均价：33515元/平米（环比↓15%）

主要观点

• 成交低迷：办公市场成交量大幅下滑，价格也有所下调。
• 项目表现：
  • 复地·申公馆：以2292平米成交面积荣登办公成交首位，项目定位高端商务，主要面向企业总部及商务会馆需求。
  • 绿地中央广场：成交1986平米，均价41839元/平米。

预测与分析

• 办公市场供过于求，存销比高，未来“商改租”政策可能带来新机遇，对开发商运营能力提出更高要求。

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本周案例分享：远洋万和四季

项目基本信息

• 物业地址：浦东观海路1588弄
• 开盘时间：9月24日加推476套
• 占地面积：123063平米
• 建筑面积：308808平米
• 容积率：2.00
• 绿化率：35%
• 物业费：2.90元/平米·月
• 物业类别：住宅
• 建筑类别：塔楼、高层

户型与卖点

• 户型设计：80-120平米，二房到三房，得房率高达81%。
• 社区配套：绿化率较高，拥有紫藤花架与大型社区中心景观绿化。
• 区位优势：临近迪士尼、临港新城、浦东机场等，教育资源丰富，规划有小学与幼儿园。
• 开发商实力：远洋集团作为成熟开发商，提供自有物业服务，提升社区产品力。

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总结

本周上海房地产市场呈现分化态势，商品住宅与公寓市场表现相对活跃，而商业与办公市场则面临较大压力。在政策调控与信贷收紧的背景下，市场预期趋于保守，成交量增长有限。未来四季度，预计市场仍将延续降温趋势，部分城市可能因政策加码导致交易量快速下滑。与此同时，住房租赁市场成为新的投资热点，开发商需关注运营与资本运作能力的提升。