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苏州房地产市场周报（2019.11.4-11.10）

核心内容概述

本周苏州房地产市场整体保持平稳，住宅市场新增供应5.64万方，成交量17.42万方，呈现量价微跌趋势。非住宅市场表现不一，商业和40年酒店式公寓成交量价齐跌，办公产品则出现量跌价升。市场整体呈现出一定的观望情绪，部分项目因价格、地段、配套等问题去化率较低。

土地市场信息

土地推出情况

• 共推出5宗地块，其中住宅用地4宗，分别位于昆山和常熟。
• 住宅用地：
  • 昆山2宗，分别位于陆家镇富荣路西侧、车塘河南侧和张浦镇大直路北侧、银河路西侧。
  • 常熟2宗，分别位于沙家浜镇规划阳澄北路东侧、大漪河南侧和沙家浜镇昆承湖东路东侧、斜涵河南侧。
• 商业用地1宗，位于张家港双山岛兴岛路东侧。

土地成交情况

• 共7宗土地成交，其中5宗涉宅用地。
• 涉宅地块：
  • 元湖投资发展分别竞得昆山洋砂荡东M-1地块和M-2地块，均为住宅与公共用地，成交均价分别为9800元/㎡和9100元/㎡，均无溢价。
  • 星河竞得姑苏区日益路以北、永方路以东的住宅地块，成交总价184689万元，楼面价17927元/㎡，溢价率2.44%。
  • 苏高新竞得高新区枫桥街道贺九岭路绿化地东,莲花峰路南的住宅地块，成交总价137997万元，楼面价13867元/㎡，溢价率10.93%。
  • 苏州科技城发展竞得高新区科技城230省道绿化地西、惠东路绿化地北的商服用地，成交总价4629万元，楼面价2500元/㎡，无溢价。
  • 苏州市吴中农发城乡建设竞得吴中区用直镇苏同黎路西侧、农产品物流园北侧的多功能用地，成交总价17822万元，楼面价3000元/㎡，无溢价。
• 高新区科技城金融小镇地块由苏高新、招商联合底价收下，共14宗地块，总面积60446.6㎡，成交总价337060万元，楼面价13089元/㎡，无溢价。

住宅市场走势

本周住宅市场数据

• 新增供应：5.64万方，环比下降83.55%。
• 成交量：17.42万方，环比下降0.06%。
• 成交均价：22818元/㎡，环比下降1.63%。

住宅成交结构

• 90-120m²户型去化703套，占全市46.99%。
• 120-144m²户型去化393套，占全市26.27%。
• 90m²以下户型去化249套，占全市16.64%。
• 200-300万总价段成交占比32.15%，150-200万总价段成交占比25.94%，300-500万总价段成交占比23.26%。
• 2-3万均价段成交占比37.83%，1.5-2万均价段成交占比37.37%。

商品住宅TOP10成交项目

非住宅产品走势

普通住宅

• 新增供应：5.64万方，环比上升5.23%。
• 成交量：15.49万方，环比上升5.23%。
• 成交均价：22527元/㎡，环比上升0.57%。

别墅

• 新增供应：0万方。
• 成交量：1.93万方，环比下降28.78%。
• 成交均价：25218元/㎡，环比下降7.81%。

商业

• 新增供应：0.47万方，环比上升1075%。
• 成交量：0.68万方，环比下降21.84%。
• 成交均价：16341元/㎡，环比下降5.30%。

40年酒店式公寓

• 新增供应：6.38万方。
• 成交量：1.02万方，环比下降36.25%。
• 成交均价：13113元/㎡，环比下降4.43%。

办公

• 新增供应：0万方。
• 成交量：0.33万方，环比下降5.71%。
• 成交均价：14018元/㎡，环比上升3.58%。

商品住宅新开盘情况

• 星翠澜庭（11月5日开盘）：

  • 去化情况：去化173套，去化率33%。
  • 价格情况：备案均价32500元/㎡，无优惠。
  • 户型结构：
    • 84㎡：66套，占比13%。
    • 125-130㎡：186套，占比35%。
    • 141-142㎡：238套，占比45%。
    • 180㎡：34套，占比7%。
  • 去化分析：
    • 项目位于园区湖西娄葑板块，周边环境较差。
    • 项目入市节点与园区多项目重合，客户分流。
    • 客户对项目整体品相认可度不高。
    • 周边有新拍限价项目，导致客户观望情绪加重。

• 龙湖熙上（11月8日开盘）：

  • 去化情况：去化272套，去化率96%。
  • 价格情况：叠加备案均价26271-32481元/㎡，高层备案均价31500元/㎡，无优惠。
  • 户型结构：
    • 毛坯叠墅161-166㎡：68套。
    • 毛坯叠墅295-300㎡：34套。
    • 精装高层121㎡：30套。
    • 精装高层142㎡：120套。
    • 精装高层147㎡：30套。

经典案例分析：路劲大湖世纪

项目信息

• 物业地址：吴中香山路与蒯祥路交汇处。
• 开盘时间：2018.9.21。
• 占地面积：17.33万㎡。
• 建筑面积：35万㎡。
• 容积率：2。
• 绿化率：35%。
• 物业类别：高层/小高层。
• 主力户型：80/90/125㎡。
• 价格：17000元/㎡（毛坯）。
• 开发企业：路劲、禹洲、招商联合开发。

项目优势

• 规划优势：打造了4万方实景示范区，包含法布尔公园、keep+会所、达利街区等。
• 地段优势：距离地铁5号线首发站2公里，临近香山路，景观资源丰富。
• 产品优势：主打首置首改产品，小面积低总价，吸引大量刚需客户。
• 品牌优势：路劲地产位列外资房企第1名、全国房企35强。

总结

本周苏州房地产市场整体平稳，住宅市场小幅下跌，非住宅市场表现分化。土地市场供应有限，主要集中在昆山和常熟，部分地块由政府托底或联合竞得。新开盘项目中，星翠澜庭因价格、地段等问题去化率较低，而龙湖熙上因价格优势和户型选择丰富，去化率高达96%。经典案例路劲大湖世纪凭借区位优势、产品规划及品牌影响力，成为本周热销项目。市场整体呈现观望态势，客户对价格敏感度较高，对品质和配套有明显偏好。