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苏州房地产市场周报总结 (2019.10.28-11.3)

核心内容概览

本周苏州房地产市场整体呈现住宅量价齐升，非住宅市场则呈现分化趋势。住宅市场新增供应34.29万方，成交量17.43万方，成交均价23197元/㎡，环比上涨6.89%。非住宅市场中，商业产品成交量升但价格下跌，办公产品成交量和价格同步上涨，而40年酒店式公寓无新增供应但成交量微升，价格下跌。

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主要观点

住宅市场

• 供应与成交：本周新增供应34.29万方，成交量17.43万方，环比上涨1.51%，整体市场有所回升。
• 成交结构：
  • 户型：90-120㎡的刚需刚改产品去化率最高，占全市成交的43.25%。
  • 总价：200-300万总阶段占比全市33.14%，是市场成交主力。
  • 均价：2-3万均价段占比全市40.64%，是市场成交均价段中占比最高的部分。
• 成交TOP10项目：
  • 金地浅山风华以76套成交位居榜首，位于新区浒通板块。
  • 路劲大湖世纪、中海富仕居、仁恒园和等项目也表现突出。

土地市场

• 推出地块：本周共推出3宗地块，其中1宗为吴江商服用地，2宗为张家港住宅用地。
• 成交地块：共7宗土地成交，3宗为住宅用地，1宗由常熟朗诗竞得，2宗由张家港金厦和中锐底价竞得。
• 价格与溢价：多数地块成交价接近市场指导价，溢价率较低，部分地块以底价成交。

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关键信息

住宅产品走势

• 总体趋势：住宅市场整体量价齐升，市场有所回升。
• 热点板块：开盘项目集中在新区浒通、吴中环太湖、吴江南部新城、园区青剑湖、相城活力岛等热点板块。
• 热销项目：
  • 金地浅山风华：去化率94%，开盘均价19173元/㎡。
  • 绿地半岛印象：去化率100%，备案均价22888元/㎡。
  • 路劲大湖世纪：去化率45%，备案均价17000元/㎡。
  • 旭辉和风：去化率44%，备案均价22840元/㎡。
  • 中骏天荟：去化率31%，备案均价31960元/㎡，开盘当天有0.5%优惠。

非住宅产品走势

• 商业产品：新增供应0.04万方，成交量0.87万方，环比上涨58.18%，但均价下跌5.76%。
• 办公产品：无新增供应，成交量0.35万方，环比上涨25%，均价上涨24.34%。
• 40年酒店式公寓：无新增供应，成交量1.6万方，环比上涨0.63%，均价下跌4.31%。

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商品住宅新开盘

• 新开盘项目：本周共12个新项目开盘，其中园区泊云庭首开去化率高达97%，成为市场焦点。
• 泊云庭项目分析：
  • 区位优势：位于园区体育公园板块，临近金鸡湖商业金融圈、独墅湖重点科教创新区，交通便利。
  • 产品优势：打造低密精装高层社区，规划4万方中心公园，提升居住体验。
  • 价格优势：受限价因素影响，均价35900元/㎡，板块内二手房价格倒挂严重，价格优势明显。
  • 市场表现：作为板块唯一在售项目，客户置业热情高涨，去化情况良好。

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经典案例分析

金地浅山风华

• 项目信息：
  • 物业地址：新区真山路南侧规划路东侧。
  • 开盘时间：2019.3.30。
  • 占地面积：4.68万㎡。
  • 建筑面积：7.5万㎡。
  • 容积率：1.6。
  • 绿化率：30%。
  • 物业类别：高层/小高层。
  • 主力户型：88㎡、108㎡。
  • 价格：17000-19000元/㎡，精装标准2500元/㎡。
• 项目优势：
  • 地段：位于新区浒通板块，距离有轨2号线通安花园站1.8公里，可换乘3/6号线地铁及城际高铁。
  • 配套：周边永旺宜家、大润发等商业配套成熟。
  • 产品定位：首置产品，户型方正、强功能性，吸引大量刚需客户。
  • 品牌：金地集团，具有20年开发经验，一级资质，市场认可度高。

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总结

本周苏州房地产市场在住宅板块表现活跃，量价齐升，非住宅市场则呈现分化趋势。住宅市场以90-120㎡刚需刚改产品为主力，项目如金地浅山风华、泊云庭等凭借地段、产品和价格优势获得良好去化。土地市场以张家港和吴江为主，住宅地块成交为主，商业地块成交较少。整体来看，苏州房地产市场在政策和市场双重推动下，呈现一定的回暖迹象。