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苏州房地产市场周报（2019.9.16-9.22）总结

核心内容概述

本报告分析了苏州房地产市场在2019年9月16日至9月22日期间的整体表现，包括宏观政策、土地市场、住宅及非住宅产品走势、新开盘项目等。整体来看，住宅市场有所回暖，而商业与酒店式公寓市场则呈现下行趋势，办公市场则保持稳定增长。

宏观政策信息

• 政策背景：中国人民银行于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放约9000亿元资金。
• 政策分析：
  • 降准对房地产市场有一定利好，但影响有限。
  • 国家对资金违规进入楼市仍保持严格监管，房地产不会成为短期刺激经济的手段。
  • 房企资金紧张，仅在部分区域进行促销降价。
  • 未来几个月房地产信贷政策仍将趋严，部分城市已上调房贷利率。
  • 降准虽非降息，但有助于推动贷款市场报价利率（LPR）下降，间接利好购房者。

土地市场信息

• 挂牌地块：本周共3宗地块挂牌，均位于下县市，昆山1宗住宅用地，太仓2宗（1宗商住用地，1宗商业用地）。
• 成交地块：本周共7宗地块成交，均为涉宅用地，下县市无土地成交。
• 重点地块：
  • 栖霞建设：在姑苏区清塘路南、清洁路西地块成交，均价19960元/㎡，无溢价。
  • 建发(苏州兆坤)：在吴中区胥口镇地块成交，均价9268元/㎡，溢价率10.69%。
  • 上海嘉兆：在相城区高铁新城地块成交，均价15926元/㎡，溢价率2.75%。
  • 漕湖置地：在相城区澄阳街道地块成交，均价13000元/㎡，无溢价。
  • 建屋：在工业园区东兴路南地块成交，均价20500元/㎡，无溢价。
  • 新希望(新锦置业)：在工业园区东兴路南地块成交，均价20500元/㎡，无溢价。
  • 金辉(苏州融辉)：在高新区华圩路南地块成交，均价9852元/㎡，溢价率8.86%。

一周数据快报

• 住宅市场：新增供应23.22万㎡，成交量20.33万㎡，环比上涨47.32%；成交均价20208元/㎡，环比上涨1.69%。
• 非住宅市场：
  • 商业：新增供应0.25万㎡，成交量0.69万㎡，环比下跌30.30%；均价11978元/㎡，环比下跌5.16%。
  • 办公：新增供应10.86万㎡，成交量0.15万㎡，环比上涨15.38%；均价14422元/㎡，环比上涨15.41%。
  • 40年酒店式公寓：无新增供应，成交量1.1万㎡，环比上涨50.68%；均价14844元/㎡，环比下跌12.20%。

住宅产品走势及成交结构

• 成交结构：
  • 90-120㎡：去化563套，占全市36.53%。
  • 120-144㎡：去化560套，占全市36.34%。
  • 90㎡以下：去化162套，占全市10.51%。
• 成交总价结构：
  • 200-300万：占比39.58%。
  • 150-200万：占比23.04%。
  • 300-500万：占比19.73%。
• 成交均价结构：
  • 1.5-2万：占比44.71%。
  • 2-3万：占比33.81%。
• 热销项目：
  • 新希望锦麟九里：位于吴江南部新城，成交14101.74㎡，均价18015元/㎡。
  • 苏州湾壹号：位于吴江太湖新城，成交12158.58㎡，均价18400元/㎡。
  • 绿地半岛印象：位于吴江太湖新城，成交8576.92㎡，均价20541元/㎡。

商品住宅新开盘

• 开盘项目：
  • 旭辉和风：9月17日开盘，去化率达93%，整体均价22840元/㎡，提供多种优惠。
  • 新力云语铂园：9月18日开盘，去化率54%，整体均价19876元/㎡。
  • 联发棠颂：9月22日开盘，去化率70%，整体均价20500元/㎡。
• 典型案例分析：旭辉和风
  • 项目优势：位于吴中用直板块，承接园区外溢，临近自贸区，区位价值高。
  • 交通便利：靠近用直大道，半小时通达园区湖东CBD。
  • 品牌优势：旭辉地产为全国知名品牌，实力雄厚。
  • 产品优势：主打105㎡和125㎡户型，设计合理，功能性较强。
  • 市场反应：客户认可度高，性价比突出，成为本周热销项目。

各类产品走势及成交结构

• 普通住宅：成交16.55万㎡，均价19971元/㎡，量价齐升。
• 别墅：成交3.78万㎡，均价21382元/㎡，量价齐升。
• 商业：成交0.69万㎡，均价11978元/㎡，量价齐跌。
• 办公：成交0.15万㎡，均价14422元/㎡，量价齐升。
• 40年酒店式公寓：无新增供应，成交1.1万㎡，均价14844元/㎡，量升价跌。

总结

本周苏州房地产市场整体呈现“住宅回暖、商业下滑、办公稳定”的态势。住宅市场在政策利好下有所反弹，成交量和价格均上涨；而商业和酒店式公寓市场则因政策限制和市场供需变化，表现较弱。办公市场在新增供应增加的带动下，成交量和价格同步上升。新房市场中，旭辉和风和新希望锦麟九里成为热销项目，显示出市场对高性价比和优质地段的偏好。整体来看，市场仍处于调整期，政策对房地产的影响有限，购房者更倾向于选择性价比高的项目。