20150316-广发证券-房地产行业_供需两热可期_成交或迎来_小阳春__13页_932kb

房地产行业总结

核心内容

整体成交情况

上周房地产市场整体成交环比继续增长，显示复苏趋势。一线城市成交面积为80万平米，环比上升19%，其中上海环比升35%，北京环比下降28%。部分二线城市成交面积达257万平米，环比上升25%，其中昆明涨幅最大，达95%。

整体库存情况

开发商加大推盘力度，新推量回升明显，但去化速度因供给放量而承压，12大城市去化速度小幅下滑。全国15城市库存指数高位震荡，北京和上海库存虽略有改善，但绝对库存仍处于高位。预计随着3月下旬推盘放量，成交将加快复苏，一二线重点城市4、5月份成交或将实现同比20%以上增长。

主要观点

• 政策支持持续：中央及地方政策继续支持房地产市场，鼓励自住和改善性购房需求，推动市场回暖。
• 信贷宽松：个人按揭贷款结束连续9个月同比下降，1-2月份同比小幅上涨2.1%，显示流动性仍宽松。
• 市场预期积极：降息降准等组合政策与行业支持政策将共同作用，带动销售迎来“小阳春”。
• 板块投资逻辑顺畅：房地产板块具备超额收益基础，建议继续买入主流地产股。

关键信息

• 区域表现：

  • 环渤海地区：北京环比下降28%，青岛环比升62%。
  • 长三角地区：所有样本城市环比上涨，其中无锡环比升73%。
  • 珠三角地区：东莞环比下降5%，深圳和广州环比上升。
  • 中部及其他地区：整体成交环比上升，但其他地区后半周出现下滑。

• 市场趋势：

  • 整体成交逐步复苏，但去化速度因供给端放量而承压。
  • 信贷环境持续宽松，为市场复苏提供支撑。
  • 重点城市如北京、上海、深圳、广州等成交表现较好。

• 风险提示：

  • 基本面复苏速度低于预期。
  • 不动产登记等政策可能对市场产生影响。

• 行业评级：

  • 行业评级为买入。

本周组合

• 上周广发地产组合包括：招商地产、金丰投资、中南建设和泛海控股。
• 本周广发地产组合保持不变。

地产公司市场表现

• 重点覆盖公司：万科A、保利地产、金地集团、招商地产、新湖中宝、荣盛发展、建发股份、金科股份、世茂股份、中南建设、世联行、冠城大通、泛海控股、苏宁环球、新华联、滨江集团、华发股份、海航投资、福星股份、鲁商置业、莱茵置业等。
• 投资评级：多数公司为“买入”，部分为“持有”。
• 股价与估值：多数公司股价表现良好，部分公司如世联行、泛海控股存在折价率。

信贷与政策动态

• 北京房贷利率优惠普遍在九折以上，个别银行可提供八八折优惠。
• 住建部倪虹表示，北上广限购政策将坚持分类指导，因地施策。
• 降息降准等政策持续发力，推动市场流动性宽松。

图表索引

• 图1：一线/二线城市成交指数
• 图2：环渤海/长三角/珠三角地区城市成交指数
• 图3：中部/其他地区城市成交指数
• 图4：库存指数
• 图5：去化与推盘指数
• 图6：重点覆盖地产公司股价周变动幅度
• 图7：广发地产组合周度表现
• 图8-17：重点城市商品房成交与去化情况（北京、上海、南京、杭州、宁波、苏州、深圳、广州、东莞、南昌、福州）

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，五年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，两年房地产研究经验。
• 金山：研究助理，复旦大学经济学硕士，2013年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 行业评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

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