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楼市“小阳春”能否延续？政策与市场双轮驱动分析

核心内容概述

进入5月，多地房地产政策密集出台，叠加“五一”假期重点城市成交放量，市场对楼市“小阳春”能否延续的讨论再度升温。国金证券认为，当前楼市止跌迹象初现，但主要表现为核心城市的阶段性企稳，而非全国范围的周期性反转。地产链景气回升仍需更多政策支持与居民信心修复。

主要观点与政策分析

01 多地政策“组合拳”密集出台

• 深圳：定向放宽福田、南山、宝安新安街道限购门槛，公积金贷款最高额度提升至351万元。
• 广州：公积金贷款最高额度提至360万元，发放“卖旧买新”补贴（按贷款总额1%，单套最高3万元），放宽商转公贷款条件。
• 天津：收购存量商品房用于保障性住房，同步发放购房补贴。
• 武汉：自5月1日起按区认定首套住房，取消公积金异地贷款户籍限制，新城区购房首套补贴1.5%、二套补贴1%。

这些政策旨在通过降低购房门槛、提高贷款额度、提供补贴等方式，刺激市场交易，巩固“小阳春”走势。

02 一线城市领跑，但“以价换量”仍是主基调

• 4月成交数据：一线城市新房成交面积同比增速由负转正，二手房成交延续高景气，上海、广州网签量创近10年同期新高。
• 市场特征：一线城市的修复依赖于价格调整与供给改善，而非居民收入预期或购房能力的系统性修复。
• 新房市场：优质项目集中入市，释放前期被压制的购房需求。
• 二手房市场：挂牌价下调，低价房源加速成交，推动市场活跃度提升，“以价换量”仍是核心驱动力。

03 地产链景气度仍处低位，全面复苏难度较大

• 当前状况：4月地产链景气度疲弱，百强房企拿地总量持续缩减，水泥、螺纹钢等建材需求为近年来同期最低。
• 分析结论：本轮改善更接近于核心城市的阶段性企稳，而非全国层面的周期反转，房企投资依旧低迷，地产链景气度的改善仍需政策支持。

关键制约因素分析

1. 商品房成交“由点及面”扩散难度较大

• 一线城市成交改善的重要基础在于优质、性价比房源供给偏紧、库存去化周期较低。
• 中低线城市库存消化周期接近或超过30个月，楼市成交疲弱更多反映需求不足，而非供给受限，因此难以复制一线城市的修复路径。

2. 一线城市自身复苏的持续性有待验证

• 尽管“五一”期间核心城市成交活跃，但住宅租金同比降幅仍在扩大，说明底层住房需求与居民收入预期尚未明显改善。
• 低价房源逐步消化后，后续成交能否持续回暖仍需观察。

结论与展望

综合分析，政策端持续发力有助于巩固楼市止跌态势，但从“点状回暖”走向“面上复苏”仍需供需两端的进一步配合。后续政策力度与居民信心的修复节奏，将是决定楼市能否真正走出底部的核心变量。

关键信息汇总

• 政策密集落地：5月多地出台楼市政策，包括放宽限购、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等。
• “五一”成交放量：重点城市在假期期间成交活跃，印证“小阳春”走势。
• 一线城市表现突出：新房与二手房成交均呈现回暖迹象，但主要依赖“以价换量”。
• 地产链景气度仍弱：建材需求低迷，房企拿地意愿不足，全面复苏难度较大。
• 结构性分化明显：一线城市与中低线城市市场表现差异显著，政策效果存在区域差异。
• 未来关键变量：政策力度与居民信心修复将决定楼市能否实现全面复苏。

声明

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