20260420-东证期货-国债期货热点报告_对地产_小阳春_的一些思考_8页_3mb

对地产“小阳春”的一些思考总结

核心内容

本文主要分析了2026年一季度中国房地产市场出现的“小阳春”现象，并探讨了其成因、表现及未来走势。文章指出，当前房地产市场复苏主要体现在核心城市二手房市场的回暖，同时政策对刚需购房者的支持起到了关键作用，但全国房地产市场仍面临诸多挑战。

主要观点

1. “小阳春”主要体现为核心城市二手房销售量增价暖

• 核心城市表现突出：以上海、北京为代表的一线城市二手房销售明显放量，价格企稳。
• 数据支撑：
  • 3月上海、北京二手住宅销售价格指数环比分别上涨0.4%和0.6%。
  • 一线城市二手住宅价格环比上涨0.4%，前值为-0.10%。
• 新房市场表现较弱：一线城市新房销售量和价格略有改善，但不及二手房。
• 全国市场仍低迷：全国层面来看，二手房销售量有所改善，但价格尚未企稳；新房市场量价均未企稳，商品房销售面积持续负增长。

2. 政策精准激发了刚需

• 政策力度大：今年Q1，全国107个省市累计出台175次稳房地产政策，涵盖公积金优化、购房补贴、税费减免等。
• 刚需释放显著：
  • 上海、北京等核心城市刚需住房成交占比上升。
  • 二手房改善程度高于新房，说明刚需购房者更倾向于选择二手房。
• 公积金政策作用：
  • 公积金贷款额度提升至240万元，减轻刚需购房者负担。
  • 租售比接近2.6%的公积金贷款利率，提升购房吸引力。
• 政策效果显著：政策激发了购房意愿，但居民部门仍处于去杠杆阶段，主动加杠杆动力不足。

3. 地产市场见底仍需时日

• “小阳春”可持续性存疑：积压需求释放是短期现象，随着成交淡季到来，二手房成交量可能回落。
• 扩散难度大：
  • 核心城市政策经验难以复制至非核心城市。
  • 人口流出城市刚需较少，市场复苏缓慢。
• 新房市场仍待改善：居民部门去杠杆背景下，刚需向新房、改善型住房扩散存在困难。
• 市场整体仍弱：全国房地产市场尚未企稳，需更多政策支持和市场信心恢复。

关键信息

• “小阳春”成因：政策支持、积压需求释放、公积金优化等。
• 市场表现：
  • 二手房：销售量上升，价格企稳。
  • 新房：销售量和价格仍低迷。
• 政策方向：深化住房公积金制度改革将是后续政策重点。
• 经济环境：国内经济处于转型阶段，新旧动能交替，政策观望态度明显。
• 债市展望：在流动性宽松背景下，债市预计偏强运行，建议短线逢回调买入。

风险提示

• 地产政策超预期发力：可能加速房地产市场回暖。
• 市场波动风险：政策变化、市场变量调整可能影响研究结论。

总结与展望

• 政策效果有限：虽然政策激发了刚需，但居民部门仍处于去杠杆阶段，市场见底仍需时间。
• 债市逻辑主导：流动性是债市的核心变量，资金面宽松将支撑债市偏强运行。
• 未来展望：需关注政策进一步优化、市场信心恢复、经济环境改善等多重因素。

附注

• 分析师信息：张粲东，东方证券期货宏观策略高级分析师。
• 联系方式：Tel: 63325888-1610；Email: candong.zhang@orientfutures.com。
• 免责声明：本报告不构成投资建议，研究结论基于当前信息，存在时效性局限。任何引用、转载需注明来源，并不得改变原意。