> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** ```markdown # 华泰 | 房地产：26年"小阳春"成色如何？总结 ## 核心内容概述 2026年1-2月，中国房地产市场整体呈现供需双降的趋势，但二手房市场表现相对稳健，部分城市政策调整对市场信心有所提振。整体来看，房地产市场仍处于调整阶段，但部分积极信号显现，值得进一步关注。 ## 主要观点 - **新房市场**：整体成交面积同比大幅下降，供需均弱于去年同期，但一线城市相对更具韧性。 - **二手房市场**：成交规模保持较高水平，挂牌量持续下降，价格有所企稳，显示出市场一定的自我修复能力。 - **房价走势**：一线城市房价相对坚挺，三四线城市调整压力较大，但部分核心城市在春节后出现价格回落，需关注后续变化。 - **政策影响**：上海等一线城市出台楼市新政，为市场提供了宽松信号，有助于提振信心和促进存量去化。 ## 新房市场分析 - 1-2月44城新房成交面积同比 $-32\%$，一线、二线、三线城市分别同比 $-26\%$、$-30\%$、$-39\%$，均为2022年以来的底部区间。 - 2025年下半年以来，房地产拿地规模减弱，全国土地成交面积/金额同比 $-16\% / -23\%$，2026年1-2月进一步下滑至 $-29\% / -47\%$。 - 房企新推盘套数同比 $-17\%$，显示供给端意愿较低。 - 春节后首周（正月初八至十四）新房成交面积同比 $+10\%$，其中一线、二线、三线城市分别同比 $+5\%$、$+15\%$、$+8\%$。 ## 二手房市场分析 - 1-2月22城二手房成交面积同比 $-4\%$，成交规模为2022年以来次高水平。 - 一线、二线、三线城市分别同比 $-7\%$、$-4\%$、$+6\%$，整体保持韧性。 - 新房和二手房合计来看，19城总成交面积同比 $-12\%$，一线、二线、三线城市分别同比 $-13\%$、$-14\%$、$+19\%$。 - 重点城市二手房挂牌量整体下降，但近一周环比有所回升。截至3月1日，20城挂牌量环比 $+0.3\%$，一线城市环比 $+0.4\%$。 - 与2024年末相比，20城挂牌量上升 $3.6\%$，一线城市下降 $0.3\%$。较2025年10月高点，20城挂牌量下降 $5\%$，一线城市下降 $8\%$。 - 春节后首周二手房成交面积同比 $+13\%$，其中一线、二线、三线城市分别同比 $+29\%$、$+2\%$、$+18\%$。 ## 房价走势分析 - 截至2月末，85城房价冰山指数环比1月末小幅下降 $0.03\%$，较2025年12月末累计回落 $0.83\%$。 - 城市能级层面，一线房价环比上涨 $0.2\%$，新一线、二线城市持平，三线、四线城市分别下行 $0.2\%$、$0.1\%$。 - 较12月末，一线房价累计下跌 $0.1\%$，新一线、二线、三线、四线城市分别下行 $0.9\%$、$1.0\%$、$1.1\%$、$0.9\%$。 - 重点城市中，北京、上海、深圳房价环比分别上涨 $0.25\%$、$0.21\%$、$0.17\%$，但较12月末分别变动 $+0.36\%$、$-0.29\%$、$-0.19\%$。 - 春节后首周三大核心城市房价指数均出现回落，需关注后续走势。 ## 投资建议 - **看好房企类型**：优先关注具备“好信用、好城市、好产品”的“三好”房企，尤其是在上海有优质储备的房企。 - **运营能力强的房企**：在市场调整中能有效管理现金流的房企更具投资价值。 - **受益于香港市场复苏的房企**：部分港资房企有望从香港市场回暖中获益。 - **高分红物管企业**：具备稳健现金流和分红优势的物管公司值得关注。 ## 风险提示 - 房地产政策波动可能影响市场走势。 - 房地产市场复苏不及预期，可能导致投资风险。 - 部分房企经营风险上升，需警惕流动性问题。 ## 相关信息 - **研报来源**：华泰证券研究所 - **国内站**：[https://inst.htsc.com/research](https://inst.htsc.com/research)（仅限国内机构客户） - **海外站**：[https://intl.inst.htsc.com/research](https://intl.inst.htsc.com/research)（仅限美国及香港金控机构客户） ```