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华泰 | 房地产：26年"小阳春"成色如何？总结

核心内容概述

2026年1-2月，中国房地产市场整体呈现供需双降的趋势，但二手房市场表现相对稳健，部分城市政策调整对市场信心有所提振。整体来看，房地产市场仍处于调整阶段，但部分积极信号显现，值得进一步关注。

主要观点

• 新房市场：整体成交面积同比大幅下降，供需均弱于去年同期，但一线城市相对更具韧性。
• 二手房市场：成交规模保持较高水平，挂牌量持续下降，价格有所企稳，显示出市场一定的自我修复能力。
• 房价走势：一线城市房价相对坚挺，三四线城市调整压力较大，但部分核心城市在春节后出现价格回落，需关注后续变化。
• 政策影响：上海等一线城市出台楼市新政，为市场提供了宽松信号，有助于提振信心和促进存量去化。

新房市场分析

• 1-2月44城新房成交面积同比 $-32%$，一线、二线、三线城市分别同比 $-26%$、$-30%$、$-39%$，均为2022年以来的底部区间。
• 2025年下半年以来，房地产拿地规模减弱，全国土地成交面积/金额同比 $-16% / -23%$，2026年1-2月进一步下滑至 $-29% / -47%$。
• 房企新推盘套数同比 $-17%$，显示供给端意愿较低。
• 春节后首周（正月初八至十四）新房成交面积同比 $+10%$，其中一线、二线、三线城市分别同比 $+5%$、$+15%$、$+8%$。

二手房市场分析

• 1-2月22城二手房成交面积同比 $-4%$，成交规模为2022年以来次高水平。
• 一线、二线、三线城市分别同比 $-7%$、$-4%$、$+6%$，整体保持韧性。
• 新房和二手房合计来看，19城总成交面积同比 $-12%$，一线、二线、三线城市分别同比 $-13%$、$-14%$、$+19%$。
• 重点城市二手房挂牌量整体下降，但近一周环比有所回升。截至3月1日，20城挂牌量环比 $+0.3%$，一线城市环比 $+0.4%$。
• 与2024年末相比，20城挂牌量上升 $3.6%$，一线城市下降 $0.3%$。较2025年10月高点，20城挂牌量下降 $5%$，一线城市下降 $8%$。
• 春节后首周二手房成交面积同比 $+13%$，其中一线、二线、三线城市分别同比 $+29%$、$+2%$、$+18%$。

房价走势分析

• 截至2月末，85城房价冰山指数环比1月末小幅下降 $0.03%$，较2025年12月末累计回落 $0.83%$。
• 城市能级层面，一线房价环比上涨 $0.2%$，新一线、二线城市持平，三线、四线城市分别下行 $0.2%$、$0.1%$。
• 较12月末，一线房价累计下跌 $0.1%$，新一线、二线、三线、四线城市分别下行 $0.9%$、$1.0%$、$1.1%$、$0.9%$。
• 重点城市中，北京、上海、深圳房价环比分别上涨 $0.25%$、$0.21%$、$0.17%$，但较12月末分别变动 $+0.36%$、$-0.29%$、$-0.19%$。
• 春节后首周三大核心城市房价指数均出现回落，需关注后续走势。

投资建议

• 看好房企类型：优先关注具备“好信用、好城市、好产品”的“三好”房企，尤其是在上海有优质储备的房企。
• 运营能力强的房企：在市场调整中能有效管理现金流的房企更具投资价值。
• 受益于香港市场复苏的房企：部分港资房企有望从香港市场回暖中获益。
• 高分红物管企业：具备稳健现金流和分红优势的物管公司值得关注。

风险提示

• 房地产政策波动可能影响市场走势。
• 房地产市场复苏不及预期，可能导致投资风险。
• 部分房企经营风险上升，需警惕流动性问题。

相关信息

• 研报来源：华泰证券研究所
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