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报告摘要

华泰 | 房地产：今年“小阳春”与往年有何不同？

核心内容总结

2026年房地产市场在春节后呈现出明显的“小阳春”现象，尤其体现在二手房市场，而新房市场则相对低迷。这一现象反映出当前房地产市场底部渐显，政策支持和市场结构变化正在推动市场回暖。

主要观点

成交量价反差明显
- 新房市场节后表现低迷，44城网签面积同比下降8.8%，其中三线城市降幅显著（-30.2%）。
- 二手房市场则表现强劲，22城网签面积同比增长9.6%，其中一线/二线/三线城市分别为12.9%、5.8%、18.1%。
- 26城节后二手房实时成交套数同比增速高达22%，仅次于2023年同期水平。
房价企稳，但仍有松动迹象
- 房价在节前企稳，3月以来小幅松动，一线城市表现相对坚挺。
- 冰山指数显示，84城房价周环比跌幅收窄，但3月后再度转跌，跌幅在0.2%以内。
- 截至3月22日，84城月环比跌幅为-0.46%，是2022年以来节后第二低跌幅。
市场热度持续性有所支撑
- 带看量节后四周先增后稳，累计同比下降2.6%，需关注后续成交影响。
- 挂牌量季节性回升，但增速较去年放缓，反映业主心态趋稳。
- 议价率持续走阔至10.8%，买卖双方价格预期仍存在差异。
政策发力城市表现突出
- 上海作为政策发力城市，节后二手房网签面积同比提升17.4%，一二手房合计成交面积同比增长15.8%，优于其他一线城市。
- 弱二线及以下城市如衢州、拉萨因政策敏感度高、去库压力小，迎来高增长，节后一二二手房成交同比增速均达96%以上。
小户型成成交主力
- 70平以下小户型在重点6城的成交占比均在20%以上，一线城市尤为突出。
- 小户型占比提升原因包括：性价比凸显、公积金政策释放购买力、限购政策放松利于小户型客群。