> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 华泰 | 房地产：今年“小阳春”与往年有何不同？ ## 核心内容总结 2026年房地产市场在春节后呈现出明显的“小阳春”现象，尤其体现在二手房市场，而新房市场则相对低迷。这一现象反映出当前房地产市场底部渐显，政策支持和市场结构变化正在推动市场回暖。 ## 主要观点 1. **成交量价反差明显** - 新房市场节后表现低迷，44城网签面积同比下降8.8%，其中三线城市降幅显著（-30.2%）。 - 二手房市场则表现强劲，22城网签面积同比增长9.6%，其中一线/二线/三线城市分别为12.9%、5.8%、18.1%。 - 26城节后二手房实时成交套数同比增速高达22%，仅次于2023年同期水平。 2. **房价企稳，但仍有松动迹象** - 房价在节前企稳，3月以来小幅松动，一线城市表现相对坚挺。 - 冰山指数显示，84城房价周环比跌幅收窄，但3月后再度转跌，跌幅在0.2%以内。 - 截至3月22日，84城月环比跌幅为-0.46%，是2022年以来节后第二低跌幅。 3. **市场热度持续性有所支撑** - 带看量节后四周先增后稳，累计同比下降2.6%，需关注后续成交影响。 - 挂牌量季节性回升，但增速较去年放缓，反映业主心态趋稳。 - 议价率持续走阔至10.8%，买卖双方价格预期仍存在差异。 4. **政策发力城市表现突出** - 上海作为政策发力城市，节后二手房网签面积同比提升17.4%，一二手房合计成交面积同比增长15.8%，优于其他一线城市。 - 弱二线及以下城市如衢州、拉萨因政策敏感度高、去库压力小，迎来高增长，节后一二二手房成交同比增速均达96%以上。 5. **小户型成成交主力** - 70平以下小户型在重点6城的成交占比均在20%以上，一线城市尤为突出。 - 小户型占比提升原因包括：性价比凸显、公积金政策释放购买力、限购政策放松利于小户型客群。 ## 关键信息 - **新房市场**：节后成交量低迷，一线城市相对有韧性，但三线城市表现较差。 - **二手房市场**：迎来三年以来最强“小阳春”，成交量大幅增长，价格企稳。 - **政策影响**：上海“沪七条”等政策对市场产生显著正向影响，带动成交量和价格表现。 - **市场结构变化**：小户型成交占比提升，成为本轮“小阳春”的主要驱动力。 - **投资机会**：优质房企、物管企业等在当前市场环境下具备长期发展机遇。 - **风险提示**：政策波动、市场复苏不及预期、部分房企经营风险。 ## 投资建议 1. 优先关注具备“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股。 2. 重视运营能力强、能维持现金流的房企。 3. 关注受益于香港市场复苏的本地房企。 4. 物管企业因具备稳健现金流和分红优势，值得关注。 ## 市场趋势展望 - 二手房市场热度持续，但成交向价格预期传导仍需时间。 - 小户型成为市场成交主力，价格有望率先筑底。 - 优质房企及配套服务商将受益于市场企稳趋势。 ## 风险提示 - 房地产政策波动可能影响市场走势。 - 市场基本面复苏不及预期可能影响房企经营。 - 部分房企资金链压力较大，存在经营风险。