房地产行业：一线城市成交量回升，三四月小阳春行情继续-20190401-东北证券-14页_1mb

报告摘要

房地产行业周报总结

核心内容

本周房地产行业整体表现中性，申万房地产板块累计上涨0.09%，涨幅位列中游。一线城市成交量出现明显回升，部分热点二线城市亦有回暖迹象。市场对房地产行业整体保持“优于大势”的评级，但需警惕政策调控进一步收紧或市场超预期下行的风险。

主要观点

市场表现：房地产板块在政策调控和市场低迷后，显示出一定的回暖迹象，尤其是北京市成交量激增，单周成交面积达31万平米，环比增长135%。
行业动态：万科A等多家房企公布了2018年年度业绩报告，显示行业龙头表现稳健，部分房企如金科股份、荣盛发展等实现了显著增长。
土地市场：全国100大中城市土地成交面积和溢价率有所上升，二线城市土地成交溢价率保持在20%以上，显示出市场回暖趋势。
融资情况：本周房企融资成本普遍下降，尤其是一些信用债的利率水平较之前有所降低，显示出市场对房企的信心有所回升。
政策动态：海南省出台政策鼓励存量住宅用地转型用于产业项目，同时国务院及多地政府加强了房地产市场的调控措施。

关键信息

个股表现

涨幅前五：东沣B（+14.89%）、京汉股份（+11.56%）、云南城投（+10.24%）、宋都股份（+10.09%）、金科股份（+9.94%）。
跌幅前五：南京高科（-17.36%）、空港股份（-16.42%）、张江高科（-15.58%）、市北高新（-14.97%）、苏州高新（-11.45%）。

重点公司财务数据

重点公司	现价（元）	2018A EPS（元）	2019E EPS（元）	2020E EPS（元）	2018A PE	2019E PE	2020E PE	评级
万科A	30.72	3.06	3.86	4.57	10.04	7.96	6.72	买入
荣盛发展	11.25	-	2.17	2.58	-	5.18	4.36	买入
中南建设	9.5	-	1.08	1.34	-	8.80	7.09	买入
金地集团	13.75	-	2.57	2.91	-	5.35	4.73	买入
华夏幸福	31.02	-	5.59	7.08	-	5.55	4.38	买入

土地市场数据

全国100大中城市土地供应面积2109.80万平米，成交面积1083.02万平米，成交楼面均价3986.00元/平米，溢价率17.82%。
一线城市成交面积占比提升至25.72%，同比增速达110%，显示出市场回暖。
二线城市土地成交溢价率保持在20%以上，三线城市溢价率18.22%。

融资情况

本周房企发债规模较大，华远地产、世茂股份、华夏幸福等房企发行规模达10亿元，利率水平较2018年有所下降。
债券成交量最高的是17绿城房产MTN002，周成交量13.50亿元。

重点事件点评

一线城市市场成交量回暖，尤其北京市表现突出，单周成交面积达31万平米，主要归因于供应量增加和房企促销活动。
二手房市场也有一定回暖，但增速不及一手房。
一线城市成交量的上升可能是春节后的小阳春行情，是否为明确的见底反弹仍有待观察。

建议关注公司

一线房企：万科A、保利地产、新城控股、华夏幸福、华侨城A、金地集团。
二线及区域龙头：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、阳光城。

风险提示

调控政策进一步收紧。
市场表现超预期下行。

行业数据

指标	数值
成分股数量（只）	163
总市值（亿）	26029
流通市值（亿）	22039
市盈率（倍）	10.59
市净率（倍）	1.96
成分股总营收（亿）	20749
成分股总净利润（亿）	2081
成分股资产负债率（%）	78.26

政策动态

海南省鼓励存量住宅用地转型用于产业项目。
国务院推动工程建设项目审批制度改革。
海口市、大连市等地方加强商品房买卖合同网签备案管理。
深圳市加强城中村租赁市场监管。
江苏省加强房地产市场调控，设定年度价格涨幅目标。

土地市场趋势

一线城市土地成交面积为43.68万平米，二线城市为562.92万平米，三线城市为476.42万平米。
一线城市土地成交均价为7640.00元/平米，二线城市为4916.00元/平米，三线城市为2552.00元/平米。
土地成交溢价率分别为0.00%、20.11%、18.22%。

总结

本周房地产市场呈现一定的回暖趋势，尤其是一线城市成交量明显回升，显示出市场活力。尽管如此，市场仍处于政策调控和市场低迷后的初期阶段，是否为明确的见底反弹仍需进一步观察。重点房企表现稳健，部分公司实现显著增长，行业整体仍具有投资潜力。同时，土地市场和融资环境的改善为行业提供了支持，但政策风险和市场波动仍是主要关注点。

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