2017-综合性地产公司均衡发力，热点三四线自持商业加速扩张_15页-1mb

新城控股研究报告总结

核心内容

新城控股为一家综合性地产集团，业务涵盖住宅地产和商业地产。公司2017年表现强劲，营业收入同比增长78%，归母净利润同比增长121.8%。公司主体评级上调至AAA，有助于融资渠道的拓宽及融资成本的降低。

主要观点

• 公司以住宅销售为主，商业地产为辅，双轮驱动业务模式带来稳定增长。
• 2017年上半年销售金额达490.9亿元，同比增长75%，全年销售目标有望实现。
• 公司积极扩充土储，2017年上半年新增土储建面约944万平方米，同比增长显著。
• 公司实施“1+3”全国扩张战略，以上海为中心，拓展长三角、珠三角、环渤海及中西部地区。
• 2017年计划新开业11个吾悦广场，截至二季度末已有12个吾悦广场开业，出租率平均达97.4%，现金流稳定。
• 公司探索轻资产化运营模式，通过管理输出及资产转让优化资产结构。

关键信息

业绩表现

• 2017Q1营收20.37亿元，同比增长77.95%；归母净利润0.42亿元，同比增长121.82%。
• 2017年销售目标为850亿元，上半年完成57.75%，全年目标大概率实现。
• 2017年预计营收392.89亿元，归母净利润40.05亿元，EPS为1.77元。

财务状况

• 扣预收后资产负债率为79.01%，净负债率为101.84%。
• 货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.2倍，短期偿债能力强。
• 2017年融资成本为5.33%，较2016年有所上升。

估值与评级

• 2017年给予11倍PE估值，12个月目标价为19.5元，首次覆盖增持评级。
• 相对市场表现，公司股价一年内上涨43.78%，表现优于市场。

风险提示

• 房地产项目建设进度不及预期可能导致结算推迟。
• 房地产调控时间过长可能影响销售表现。
• 自持物业建设及招商租赁情况不及预期可能影响出租营收。

业务结构

住宅地产

• 主要产品包括中高层住宅、多层住宅、别墅等。
• 2016年住宅销售营收占比57.44%，毛利占比51.72%。

商业地产

• 主要产品包括销售型物业和持有型物业，其中销售型物业占商业地产开发总收入的90%以上。
• 2016年物业出租营收为4.41亿元，占比1.58%；毛利占比4.51%。

拓展策略

• 2017年新增土储建面944万平方米，拿地金额297.42亿元，占销售金额比重61%。
• 通过公开招拍挂、收购及合作等多元渠道拿地，优化成本控制和风险分散。
• 2017年计划新开业11个吾悦广场，截至二季度末已有12个吾悦广场开业，未来目标为2020年开业超过100个。

投资评级与分析

• 投资评级为增持，预计未来12个月股价目标为19.5元，当前价为17.30元。
• 与可比公司相比，新城控股具有较高的成长能力和较低的估值水平。

数据概览

投资建议

• 增持评级：公司具备高成长性和高弹性，且积极扩张土储，有助于业绩增长。
• 风险提示：需关注房地产调控政策、项目建设进度及自持物业招商情况。

附注

• 报告由光大证券研究所发布，分析师为陈浩武，联系方式为021-22169050。
• 报告内容基于合理假设，不保证具体投资结果，仅供参考。